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房贷新政下的违约问题/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 05:15:31  浏览:9174   来源:法律资料网
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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)

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关于医疗机构购买、使用麻醉药品和精神药品有关问题的通知

卫生部


关于医疗机构购买、使用麻醉药品和精神药品有关问题的通知

卫医发〔2005〕430号

各省、自治区、直辖市卫生厅局、食品药品监督管理局(药品监督管理局),新疆生产建设兵团卫生局、药品监督管理分局:
《麻醉药品和精神药品管理条例》(以下简称《条例》)自2005年11月1日起施行。《条例》对药品监督管理部门和卫生行政部门在医疗机构购买和使用麻醉药品和精神药品方面的监管职能进行了调整。为了保证《条例》顺利实施,相关职能平稳交接,现就有关事项通知如下:
一、2005年11月1日前,经药品监督管理部门批准,并取得麻醉药品、第一类精神药品购用印鉴卡(以下简称印鉴卡)的医疗机构,仍可凭原印鉴卡购买和使用麻醉药品和第一类精神药品。原印鉴卡使用至2005年12月31日。
二、原麻醉药品专用卡自2005年11月1日起停止使用。
三、药品监督管理部门应当将2005年11月1日前批准并发放印鉴卡的医疗机构名单汇总后及时提供给同级卫生行政部门,对其开展相关工作给予必要的协助和配合。
四、卫生行政部门要根据《条例》的规定,切实履行职责,加强对医疗机构购买、使用麻醉药品和精神药品的管理,保证正常医疗需求,防止麻醉药品和精神药品流入非法渠道。
请将本通知传达至辖区内各级各类医疗机构、麻醉药品和第一类精神药品定点批发企业,并遵照执行。


二OO五年十月三十一日


宁夏回族自治区公路路政管理办法

宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区公路路政管理办法
宁夏回族自治区人民政府



第一章 总 则
第一条 为了加强公路路政管理,保障公路完好、安全和畅通,根据《中华人民共和国公路管理条例》(以下简称《条例》),结合自治区实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于自治区行政区域内国道、省道、县道和乡道的公路路政管理。
专用公路的路政管理,可以参照本办法执行。
第三条 公路路政管理,是公路主管部门或其授权的公路管理机构根据法律、行政法规和规章的规定,为发展公路事业,保护公路、公路用地和公路设施(以下简称公路路产),维护公路管理秩序所进行的行政管理。
公路路政管理遵循“管养一体、综合治理、预防为主、依法治路”的原则。
第四条 公路路产属于国家财产,任何单位和个人均不得侵占和破坏。
第五条 各级人民政府应当加强对公路路政管理工作的领导、监督和检查。公路沿线的乡(镇)人民政府应当协助公路主管部门实施公路路政管理工作。
第六条 一切单位和个人都有保护公路路产的义务,并有对违法利用、侵占和破坏公路路产行为进行检举的权利。

第二章 机构与职责
第七条 自治区交通厅主管全区的公路管理工作,并授权自治区公路管理机构负责全区干线公路的路政管理工作。
行署、市、县(区)人民政府交通行政管理部门主管本辖区内的公路管理工作。
各级公路主管部门所设的公路路政管理机构,行使公路主管部门对公路路政的管理职权。
第八条 公路路政管理人员在执行公务时,必须做到:
(一)专职路政管理人员佩戴“中国公路路政”胸徽,并持有“中华人民共和国公路路政管理证”及指挥旗(灯)。
(二)兼职、义务路政管理人员佩戴自治区公路管理机构统一制做的袖标,并持有自治区公路管理机构核发的专用证件。

第三章 公路路产管理
第九条 公路边沟(截水沟)或者边坡坡脚外缘,川区不少于1米,山区不少于3米范围的土地为公路用地。
因养护、修建公路,需要取土采石料场的,用地单位应当向县级土地管理部门提出用地申请,并报县级人民政府核准。
在经核准的公路料场取土采石,任何单位和个人不得阻挠或者索取钱物。
第十条 公路用地及其附属设施用地,由于历史原因尚未确认权属的,应当由公路主管部门会同土地管理部门清理、勘察和登记造册,明确用地界限后,报县级以上人民政府确认权属。
第十一条 在公路上增设交叉道口,必须符合公路工程技术标准,并经公安交通管理机关和县级以上公路主管部门批准后,方可施工。工程完工后,须经公路主管部门验收合格,方可投入使用。
自本办法发布之日起,由公路主管部门对现有的公路交叉道口进行清理、登记和补办手续。
本办法发布之前所设的交叉道口,不符合公路工程技术标准,侵占、损害公路或影响交通安全和公路畅通的,由交叉道口的建设单位负责改建。
第十二条 在公路及公路用地范围内禁止下列行为:
(一)设置电杆、变压器、广告牌、招牌;
(二)设置棚屋、摊点、维修场;
(三)堆放垃圾、建筑材料、矿石;
(四)采矿、取土、引水灌溉、排放污水、种植作物、烧窑、制坯、沤肥、打场晒粮、燃烧物品;
(五)其他违章利用、侵占和损坏公路路产的行为。
第十三条 在大型公路桥梁上下游各200米,中、小型桥梁上下游各50米,公路隧道上方及洞口外100米范围内,禁止采挖砂石、修筑堤坝、倾倒垃圾、压缩或扩宽河床、烧荒、刷坡、开矿、伐木、爆破及其他妨碍桥梁、隧道安全与畅通的行为。必须办理的,要征得公路主管部
门的同意,并采取必要的防护和安全措施。
第十四条 在公路两侧进行开山、采石、伐木等施工作业,不得危及公路和公路设施的安全和畅通。如有危及可能时,施工单位或者个人必须报公路主管部门批准,采取必要的防护措施后,方可进行施工。已发生危害后果的,应当立即停工。
第十五条 因兴建铁路、机场、电站、水库、水渠,铺设管线或者进行其他建设工程,需要挖掘、利用或者占用公路、公路设施和公路用地时,建设单位必须征得公路主管部门的同意,并签订协议,承担按原公路技术标准修复或按规划标准改建公路的费用后,由公安机关办理有关手续

在城镇规划区内进行本条第一款行为的,还须征得城市建设行政主管部门的同意。
第十六条 修建跨越公路的桥梁、渡槽、管线等设施,其规划设计应当考虑公路的远景发展,符合公路的技术标准,并征得公路主管部门和公安交通管理机关的同意。
第十七条 车辆超限行驶的,由公安机关批准;超过公路桥梁、隧道、渡船限截、限高、限宽、限长标准行驶的车辆,还须经自治区公路管理机构批准,并由超限运输单位承担公路主管部门因采取公路保护措施或修复公路被损坏部分所需的费用。
履带车、铁轮车以及其他可能损害公路路面的车辆,不得在铺有路面的公路上行驶。确需通行的,按本条第一款规定办理。
第十八条 机动车辆制造、修理厂,不得擅自在公路上试刹车。确需试刹车的,应当经当地公路主管部门批准,悬挂由公安交通管理机关核发的试车号牌,签订协议,明确由厂方向公路主管部门缴纳的公路损坏补偿费用后,在指定路段进行。
第十九条 禁止在公路上泼洒或者滴漏化学物品、油料、煤灰、矿渣、污水、泥土、砂石、粪便、垃圾以及其他污染、损坏公路的物品。
各种载货车辆的运件,不得拖地行使。
第二十条 任何单位和个人不得砍伐或破坏公路路产范围内的花草树木。因工程建设项目或更新树木需要砍伐公路行道树木时,须经公路主管部门批准。
第二十一条 公路主管部门进行公路养护和施工作业,应当采取措施维护车辆通行。车辆驾驶人员应当服从养护和施工作业人员的指挥。

第四章 公路两侧建筑红线管理
第二十二条 各级公路主管部门应当加强对公路两侧建筑红线的管理,建立公路两侧建筑红线控制区。在重要或人口稠密的路段两侧,可以设置公路红线控制标桩。
任何单位和个人不得擅自挪动或者损坏公路红线控制标桩。
第二十三条 在公路两侧修建永久性建筑物和工程设施,其建筑物边缘与公路边沟(截水沟)外缘或者边坡坡脚的最小间距必须符合下列标准:
(一)国道不少于20米;
(二)省道不少于15米;
(三)县道不少于10米;
(四)乡道不少于5米。
从公路边沟(截水沟)外缘或者边坡坡脚至本条第一款所列各项界限,为公路两侧建筑红线控制区。
第二十四条 本办法所称永久性建筑物和工程设施(公路设施除外),是指在地面或地下,采用耐久性建筑材料构筑的,使用期限在半年以上的各种构筑物或设施。
第二十五条 有关行政主管部门审批临近公路两侧建筑红线控制区的建设用地时,应当在批准手续上注明建筑物边缘与公路边沟(截水沟)或者边坡坡脚的间距,并及时通知公路主管部门。建设单位开工时,审批机关和公路主管部门应当派人员进行现场监督。
第二十六条 穿越城镇公路的红线控制管理,由公路主管部门同城市建设行政主管部门协商,依照城镇建设规划,确定城镇道路与公路的界限,并按各自的有关职责,控制公路两侧建筑物和工程设施建设。
在公路沿线新建城镇或者进行扩建规划的,只能在离开公路红线以外的范围进行。
禁止将公路变成新的街道。
第二十七条 对公路两侧建筑红线控制区内已有的永久性建筑物和工程设施,按下列原则进行处理:
(一)凡未经批准而擅自修建的,应当在当地人民政府规定的期限内自行拆除;
(二)《条例》生效(1988年1月1日)前,经批准修建或因历史原因存在于公路红线控制区内的,当地人民政府和有关部门应当根据经济发展、公路建设以及交通安全的需要,制定计划,分批迁出。迁出确有困难的,可以维持原状,但不得再行改建、扩建和翻建;
(三)《条例》生效后,经县级以上人民政府批准建成的,必须在当地人民政府规定的期限内,到公路主管部门登记,并签订协议,保证在公路建设需要时,无条件拆除。具体措施,由当地人民政府遵循“保障公路建设,促进经济发展”的原则制定。
第二十八条 自本办法发布之日起,已经批准在公路两侧建筑红线控制区内修建永久性建筑物和工程设施,但尚未开工的,必须停止修建;原批准机关应当立即收回或改变批准手续,经改变批准手续后的建筑用地范围,必须在公路两侧建筑红线控制区以外。

第五章 罚 则
第二十九条 对有下列行为之一的单位和个人,由各级公路路政管理机构予以处罚:
(一)违反本办法第十二条,但未造成公路路产损失的,责令其限期移出,同时恢复原状。已造成公路路产损失的,责令其限期拆除,赔偿公路路产损失,可以并处二百元以下罚款;
(二)违反本办法第十三条的,责令其停止作业并限期迁出规定的范围。已造成公路路产损失的,赔偿公路路产损失,可以并处公路路产损失赔偿费用20%以下的罚款;
(三)违反本办法第十四条的,责令暂停施工,待完善防护措施后,方可复工。已造成公路路产损失的,赔偿公路路产损失,可以并处公路路产损失赔偿费用20%以下的罚款;
(四)违反本办法第十五条、第十六条的,责令其停止施工,补办手续,可以并处二百元以下罚款;
(五)违反本办法第十七条、第十八条的,责令其立即停止行驶,补办有关手续。已造成公路路产损失的,赔偿公路路产损失,可以并处公路路产损失赔偿费用一倍以下的罚款;
(六)违反本办法第十九条的,责令其清除污染物或缴纳代为清理污染物的费用。已造成公路路产损失的,赔偿公路路产损失,可以并处公路路产损失赔偿费用20%以下的罚款;
(七)违反本办法第二十条的,参照《中华人民共和国森林法实施细则》的有关规定处理;
(八)违反本办法第二十二条第二款的,赔偿公路路产损失,可以并处二百元以下罚款。
第三十条 公路路政管理机构作出的处罚决定,应当以书面形式通知当事人。
第三十一条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对上一级机关作出的复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议,不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第三十二条 违反本办法规定,应当给予治安管理处罚和道路交通管理处罚的,由公安机关予以处罚。
第三十三条 公路路政管理人员滥用职权、徇私舞弊的,由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。

第六章 附 则
第三十四条 公路路政管理人员在收取公路路产损失赔偿费用时,必须使用自治区财政厅监制的统一收据。
收缴罚没款统一使用自治区财政厅制定的罚没凭证,并全额上缴同级财政部门。
第三十五条 外商独资、中外合资、中外合作以及由国内个人投资修建的公路,其公路路政管理由公路主管部门和投资方根据国家有关规定在合同中约定;合同中未作约定的,按照本办法执行。
第三十六条 本办法由自治区交通厅负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。自治区人民政府1984年4月28日发布的《宁夏回族自治区公路路政管理实施细则》同时废止。



1995年1月19日