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建设部


建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

建住房[2003]130号


各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月二十六日



前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总则

　　第一条　为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。

　　第二条　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第四条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　第六条　任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章　招　标

　　第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第八条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第九条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

　　第十条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

　　（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

　　（四）评标标准和评标方法；

　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

　　（六）物业服务合同的签订说明；

　　（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十一条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

　　（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

　　（二）招标公告或者招标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。

　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十二条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　第十三条　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十四条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十六条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十七条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第十八条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第十九条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三章　投　标

　　第二十条　本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　第二十一条　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第二十二条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　（一）投标函；

　　（二）投标报价；

　　（三）物业管理方案；　

　　（四）招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十三条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十四条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十五条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章　开标、评标和中标

　　第二十六条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十七条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十八条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第二十九条　房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。

　　房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第三十条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十一条　评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第三十四条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十五条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十六条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

　　第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　第三十八条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十九条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章　附　则

　　第四十条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十一条　招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十二条　本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　第四十三条　业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。

　　第四十四条　本办法自2003年9月1日起施行。



湖南省长沙市人大常委会


长沙市人民代表大会常务委员会关于修改《长沙市公路管理规定》的决定


（2004年6月23日长沙市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 2004年7月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准 2004年8月10日长沙市人民代表大会常务委员会公告2004年第10号公布 自公布之日起施行）



长沙市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议审议了长沙市人民政府提出的《长沙市公路管理规定》（修正案·草案）议案，决定对《长沙市公路管理规定》作如下修改：

一、第十条修改为：“县（市）、乡（镇）人民政府对公路养护需要的挖砂、采石、取土以及取水，应当给予支持和协助。”

二、第十一条第一款修改为：“改建、养护公路时，施工单位应科学安排，合理组织施工，并在公路施工路段两端设置明显的施工标志、安全标志。”

三、第十五条修改为：“在公路、公路用地范围内进行下列作业，应当按照《中华人民共和国公路法》的规定办理批准手续：

（一）因建设工程需要占用、挖掘公路或者使公路改线的；

（二）设置非公路交通设施和标牌、广告牌的；

（三）增设平面交叉道口的；

（四）更新砍伐公路用地上树木的；

（五）行驶履带车、铁轮车以及可能损坏公路路面的其他运输机具的；

（六）车辆超过公路或者公路桥梁限载标准运输的；

（七）修建横跨公路的管、线、标牌及建筑物的。”

四、第十六条第二款修改为：“需要埋设管线、电缆等设施的，应当事先经县级以上地方人民政府交通行政部门批准。”

五、第二十条第一款修改为：“违反本规定第十一条规定，未在施工路段两端设置明显标志的，由交通行政部门责令改正。”

六、第二十二条第一款第三项修改为：“违反本规定第十五条第一款第一项、第四项至第七项擅自占用、挖掘公路或者使公路改线的，擅自更新砍伐公路用地上树木的，履带车、铁轮车和其他可能损害路面的运输机具擅自在公路上行驶的，车辆擅自超过公路或者公路桥梁限载标准运输的，擅自修建横跨公路的管、线、标牌及建筑物的。”

七、第二十四条中的“《行政复议条例》”修改为“《中华人民共和国行政复议法》”。

本决定自公布之日起施行。

《长沙市公路管理规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。



附：长沙市公路管理规定（2004年修正本）

第一条 为加强公路建设和管理，保障公路完好畅通，促进经济发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内的国道、省道、县道和乡道的管理。

高等级公路管理依照《湖南省高等级公路管理条例》执行。

第三条 公路、公路用地和公路设施受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、破坏。

公民对于侵占、破坏公路、公路用地以及公路设施的行为有权制止或检举揭发。

第四条 市、县（市）人民政府交通行政部门是本行政区域内公路的主管机关。

公路管理机构根据市、县（市）交通行政部门的决定，依法行使公路行政管理职责。

乡（镇）人民政府负责乡道的建设、养护和管理，并协助做好辖区内国道、省道和县道的管理工作。

第五条 公安、国土、规划、城建、工商、农业、林业、水利等部门应按各自职责，配合做好公路管理工作。

第六条 公路建设必须统一规划、合理布局，并与土地利用规划、城市规划相协调。

公路建设应严格遵守国家规定的基本建设程序，确保工程质量。公路沿线的人民政府应依照有关规定做好公路建设征用拨用土地、拆迁、安置等工作。

第七条 公路的命名和编号应严格按《中华人民共和国公路法》的规定确定，任何单位和个人不得擅自改变公路的命名和编号。

第八条 各级人民政府应采取多种渠道，筹集公路建设资金，鼓励、支持企业和其他组织、个人，合资或独资建设公路，依法从事公路经营。

第九条 公路管理机构应当依照国务院交通主管部门规定的技术规范和操作规程，做好公路养护工作，及时修复破损的路段，保持公路完好、平整、畅通。

第十条 县（市）、乡（镇）人民政府对公路养护需要的挖砂、采石、取土以及取水，应当给予支持和协助。

第十一条 改建、养护公路时，施工单位应科学安排，合理组织施工，并在公路施工路段两端设置明显的施工标志、安全标志。

通过施工现场的车辆应遵守施工现场秩序，服从施工现场管理人员的指挥，不得损坏施工路面及其设施。

第十二条 公路用地范围为公路两侧边沟或截水沟及边坡脚以外，国、省道不少于2米，县、乡道不少于1米。

公路两侧建筑控制区为公路两侧边沟或截水沟外缘以外，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。交通行政部门应在公路两侧建筑控制区的边缘设置控制标志。

第十三条 在公路、公路用地范围内，禁止下列行为：

（一）设置摊点、倾倒垃圾；

（二）采石取土、开沟引水、制坯、拉丝及其他类似的作业；

（三）在公路上设置障碍、碾压、晾晒物资、利用公路边沟排放污物、拌和浆料，或者进行其他损坏、污染公路和影响公路畅通的行为；

（四）利用公路作试刹车场地；

（五）移动或损坏公路标志、界碑、护栏、林木及其他公路附属设施。

非公路建设和养护需要，不得在公路、公路用地范围内堆放建筑材料及其他堆积物，设置维修场所及其他临时设施。

第十四条 在大中型公路桥梁、公路渡口上下游各200米和公路隧道上方、洞口外100米范围内禁止采挖砂石、取土、伐木、爆破和倾倒垃圾。

第十五条 在公路、公路用地范围内进行下列作业，应当按照《中华人民共和国公路法》的规定办理批准手续：

（一）因建设工程需要占用、挖掘公路或者使公路改线的；

（二）设置非公路交通设施和标牌、广告牌的；

（三）增设平面交叉道口的；

（四）更新砍伐公路用地上树木的；

（五）行驶履带车、铁轮车以及可能损坏公路路面的其他运输机具的；

（六）车辆超过公路或者公路桥梁限载标准运输的；

（七）修建横跨公路的管、线、标牌及建筑物的。

第十六条 在公路两侧建筑控制区内禁止修建建筑物、构筑物和其他设施。

需要埋设管线、电缆等设施的，应当事先经县级以上地方人民政府交通行政部门批准。

第十七条 在国道、省道和重要县道沿线规划和新建集镇时，应选在公路的一侧建筑控制区以外进行。已形成的夹公路集镇，不得再沿公路两侧发展。

第十八条 凡与公路接壤的建筑物、构筑物和其他设施的出入口，建设单位应按公路管理规定和公路技术标准，修建边沟或其他排水设施。

第十九条 对公路管理工作成绩显著或制止、检举损坏公路及公路设施的行为有功的单位和个人，由人民政府或交通行政部门给予表彰、奖励。

第二十条 违反本规定第十一条规定的，未在施工路段两端设置明显标志的，由交通行政部门责令改正。

不遵守施工现场秩序，损坏施工路面及其设施的，必须承担赔偿责任。

第二十一条 违反本规定第十三条第一款第一项至第四项和第十三条第二款，造成公路路面损坏、污染或者影响公路畅通的，或者将公路作为试刹车场地的，由交通行政部门责令停止违法行为，可以处五千元以下的罚款。

第二十二条 有下列行为之一的，由交通行政部门责令停止违法行为，可以处三万元以下罚款：

（一）违反本规定第十二条第二款，第十三条第一款第五项，损坏、移动、涂改公路附属设施或者损坏、挪动建筑控制区界碑，可能危及公路安全的；

（二）违反本规定第十四条，从事危及公路安全的作业的；

（三）违反本规定第十五条第一款第一项、第四项至第七项擅自占用、挖掘公路或者使公路改线的，擅自更新砍伐公路用地上树木的，履带车、铁轮车和其他可能损害路面的运输机具擅自在公路上行驶的，车辆擅自超过公路或者公路桥梁限载标准运输的，擅自修建横跨公路的管、线、标牌及建筑物的。

违反本规定第十五条第一款第二项、第三项规定的，按照《中华人民共和国公路法》的规定处罚。

第二十三条 违反本规定第十六条在公路两侧建筑控制区内修建建筑物、构筑物或者擅自埋设管线、电缆等设施的，由交通行政部门责令限期拆除，并可以处五万元以下的罚款。逾期不拆除的，由交通行政部门拆除，有关费用由建筑者、构筑者承担。

第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或提起行政诉讼。

第二十五条 交通行政部门、公路管理机构和乡（镇）人民政府工作人员，应依法履行职责。凡滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。

第二十六条 违反本规定，应当受治安管理处罚的，由公安机关处理；触犯刑律，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条 单位专用公路由专用单位参照本规定管理。

第二十八条 本规定经湖南省人民代表大会常务委员会批准后，由长沙市人民代表大会常务委员会公布实施。