重庆市人民政府办公厅关于印发乌江彭水水电站重庆库区农村移民安置管理暂行办法的通知
重庆市人民政府办公厅
渝办〔2005〕69号
重庆市人民政府办公厅关于印发乌江彭水水电站重庆库区农村移民安置管理暂行办法的通知
彭水苗族土家族自治县、酉阳土家族苗族自治县人民政府，市政府有关部门，有关单位：
《乌江彭水水电站重庆库区农村移民安置管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○○五年九月二十五日
乌江彭水水电站
重庆库区农村移民安置管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了切实做好乌江彭水水电站重庆库区（含坝区，简称库区，下同）农村移民安置工作，根据《重庆市人民政府关于乌江彭水水电站移民安置工作的意见》（渝府发〔2004〕85号）及国家和重庆市有关法律、法规，结合库区实际，制定本办法。
第二条 乌江彭水水电站（以下简称彭水电站）涉及的彭水苗族土家族自治县、酉阳土家族苗族自治县（以下简称两县）农村移民安置，适用本办法。
第三条 农村移民安置工作应当贯彻开发性移民方针，坚持以农为主、以土为本和前期补偿补助、后期扶持的原则，通过就地后靠安置与分散安置相结合、政府安置和移民自找门路安置相结合的办法妥善安置移民。
第四条 农村移民安置应当正确处理国家、电站业主、集体和个人之间的关系，实行移民任务和移民资金“双包干”的原则。农村移民应当顾全大局，服从国家和集体的统筹安排。
第五条 市移民行政主管部门在市人民政府的领导下统一负责农村移民安置工作。
两县人民政府负责本行政区域内的农村移民安置工作。
两县移民行政主管部门具体负责本行政区域内的农村移民安置工作。其他有关部门按照各自职责协助农村移民安置工作。
乡（镇）人民政府及村委会、村民小组具体实施农村移民安置。
第六条 两县人民政府应根据国家核准的《重庆乌江彭水水电站可行性研究报告——建设征地及移民安置规划设计》、《重庆乌江彭水水电站可行性研究报告——工程占地处理规划设计》（以下统称《安置规划》）和经市人民政府批准的《乌江彭水水电站重庆库区移民安置实施规划报告》（以下简称《实施规划》），落实以户为单位的安置方案。
第二章 淹没补偿
第七条 农村移民淹没补偿实物量以《实施规划》确定的实物量为准。按照《重庆市人民政府办公厅关于禁止在彭水水电站施工区和水库淹没区新增建设项目和迁入人口的通知》（渝办〔2003〕98号）和渝府发〔2004〕85号文件规定，对2003年12月22日后除因出生、婚嫁、行政事业单位人员工作调动、大中专院校学生毕业分配、军人转业退伍以及刑满释放等迁入淹没区，并经县级公安机关批准入户的人口由政府负责搬迁安置外，因其他原因擅自迁入的人口，政府不负责搬迁安置。对擅自新增建设项目一律不予补偿。但对人口漏登，房屋错统、漏统超过规范精度（±5%，下同）要求的，由农村居民户提出书面申请，经多数居民证实，村组核查并出据有关证明，乡（镇）人民政府批准并签署意见后，由长江水利委员会长江勘测规划设计研究院（以下简称长江设计院）和县级移民行政主管部门共同组织实地审核，经张榜公布，确无异议后，报两县人民政府批准纳入实施规划，可在本县包干经费内据实补偿；未超过规范精度要求的，不予复核；对虚报、多报、重报的淹没指标，经核实后予以纠正。
第八条 农村移民搬迁建房补偿费按《实施规划》确定的补偿标准执行。
第九条 农村移民生产安置补偿费归农村集体经济组织所有，按《实施规划》确定的标准执行。
第十条 农村移民建房基础设施费补偿标准由两自治县人民政府在《实施规划》确定的包干限额内，结合实际情况制定。
第三章 房屋迁建
第十一条 农村移民房屋迁建对象是指长江设计院与两县淹没调查登记所确认的，因彭水电站水库淹没、坝区占地需搬迁房屋的农村人口（含非农业人口，下同），经两县移民行政主管部门确认的只淹没承包地（包括耕地和河滩地，下同）但需要搬迁建房的人口，以及按本办法第七条规定确认的应纳入搬迁的人口。
第十二条 农村移民建房选址应按照有利生产、方便生活、少占耕地、分散为主的原则合理规划。建房用地面积按《实施规划》有关规定执行，用地审批依照有关法律、法规的规定办理。
第十三条 农村移民房屋迁建以移民自建为主。未经移民自愿书面申请，乡（镇）人民政府或者村委会、村民小组不得组织统一建设。
第十四条 农村移民迁建房屋的补偿费，按照《实施规划》确认的搬迁房屋面积、结构计算并补偿到户。移民房屋迁建宅基地征用费由乡（镇）人民政府拨付给被征地的村民小组。
第十五条 农村移民在本县内分散迁建房屋的，迁入地村民小组可以统筹不超过20%的基础设施费，用于组内公用基础设施建设，其余80％应发给移民户。
第十六条 农村移民的医疗点及学校增容费由两县人民政府统筹，用于移民安置区医疗点及学校增容。
第十七条 农村移民的附属设施补偿费、搬迁补助费、零星果木补偿费全部发给移民个人。
第十八条 乡（镇）人民政府应加强对农村移民房屋建设的管理，严把建设质量关，严防质量和安全事故发生。
第四章 生产安置
第十九条 农村移民生产安置对象是指长江设计院与两县淹没调查时登记确认的，因彭水电站水库淹没、坝区占地、集镇迁建占地需征用耕地进行生产安置的农业人口。
第二十条 生产安置以村民小组为单位，由村民小组根据本组生产安置规划人数，以整户为单位按下列顺序依次确定安置对象：
（一）既淹没承包地又淹没房屋的；
（二）只淹没房屋的；
（三）只淹没承包地的（以淹没承包地面积占本户承包地总面积的比例大小在村民组内依次确定）。
第二十一条 农村移民生产安置方式应以农业安置为主，即通过有偿调整集体土地和国有农场土地，安排给移民每人一份不低于安置地人均标准的耕地。在集镇周围安置的，人均耕地不得低于0.5亩；在其他地方安置的，人均耕地不得低于1.0亩。
达不到组内居民人均耕地面积标准的，按先村内、乡（镇）内、后县内安置的原则进行安置。进行农业安置的，其生产安置费应全额拨付给安置移民的村民小组。
第二十二条 集镇周围安置的农村移民，人均安置耕地低于0.5亩的，可实行兼业安置，其生产安置费按实际安置耕地面积占最低安置标准的比例拨付给安置组，剩余的生产安置费作为兼业安置的补偿发给移民。
第二十三条 具备自谋职业条件（有从业技能证书和三年以上的从业证明、固定的生产经营场所、税务登记证和工商营业执照、迁入地县级公安部门的户口准迁证等，具体条件由两县人民政府制定）的农村移民，经户主书面申请，村民小组、村委会同意，乡（镇）人民政府审查，两县移民行政主管部门批准，可以办理自谋职业安置。由乡（镇）人民政府与移民户签订安置合同，生产安置费全额拨付给移民。
第二十四条 具备投靠直系亲属条件（具体条件由两县人民政府制定）的农村移民，经本人申请，村民小组、村委会同意，乡（镇）人民政府审查，两县移民行政主管部门批准，可以办理投靠直系亲属安置。
投靠直系亲属安置的农村移民户，其户主应与迁入地乡（镇）人民政府（街道办事处）签订安置协议，迁入地乡（镇）人民政府（街道办事处）应出具接收证明，迁入地县级以上公安机关应出具户口准迁证明。在完善安置手续后，迁出地乡（镇）人民政府应根据移民与迁入地乡（镇）人民政府（街道办事处）签订的安置协议，拨付生产安置费给迁入地政府。
第二十五条 市、两县移民行政主管部门应根据生产安置需要，有计划、有步骤地对农村移民进行必要的技术培训，提高移民的生产技术能力。
第五章 安置销号
第二十六条 移民房屋迁建应在移民房屋竣工验收合格后，签订销号合同。
农业安置和兼业安置应在移民户接收土地同时办理生产安置销号手续。
自谋职业安置和投靠直系亲属安置的移民在安置费支付完毕同时办理销号手续。
第二十七条 农村移民在房屋迁建销号后，应将房屋及附属设施及时拆除并将宅基地交两县移民行政主管部门处理；生产安置销号后，应及时将淹没线下土地交当地县级移民行政主管部门处理。水库消落区土地属国家所有，其管理和利用按渝府发〔2004〕85号文件规定执行。
第二十八条 两县移民行政主管部门对移民工作必须建立完整的档案，立卷归档备查。其档案按照有关规定进行管理和移交。
第六章 奖励与处罚
第二十九条 在农村移民安置中做出显著成绩的单位和个人,由各级人民政府或移民行政主管部门给予表彰和奖励。
第三十条 国家工作人员在农村移民安置工作中滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 阻扰农村移民搬迁安置、扰乱公共秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十二条 两县人民政府可根据本办法制定实施细则。
第三十三条 本办法由市移民局负责解释。
第三十四条 本办法自印发之日起施行。
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日，建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局（以下简称“六部委”）联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”）。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。《意见》发布后，立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题，希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，允许其在境内购买自住的商品房是有必要的，因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”（见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》，以下简称“答记者问”）
《意见》还规定，境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
（二）潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握？
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房，那么，一定面积究竟是多大？是否同境外个人一样，只能购买一套住房？《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文（《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，自7月21日起执行），明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说，从2006年7月21日起，凡是不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任，违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则，不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神，从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实？
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息，防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业，对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房？如果不可以，如何控制？实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现，非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制：外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制：境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。 3、贷款限制：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评：《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛，将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评：该规定旨在抑制变相贷款融资，防止境内外联手的短线炒作行为的发生，避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一，对外资来说，最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长，因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明，即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后，可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗，其落实尚待地方细则的出台，但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用，市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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