福建省人民政府批转省建委《福建省房屋抵押管理暂行规定》的通知
福建省政府
福建省人民政府批转省建委《福建省房屋抵押管理暂行规定》的通知
福建省政府
省政府同意省建委《福建省房屋抵押管理暂行规定》，现予转发，请认真贯彻执行。
福建省房屋抵押管理暂行规定
第一条 为适应福建省经济发展的需要，加强房屋抵押活动的管理，切实保障房屋抵押当事人的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，制定本暂行规定。
第二条 本规定所称房屋抵押，系指债务人或第三人（以下简称抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋（或核定作为企业固定资产的公有房屋）同债权人（以下简称抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋所有权不变。
第三条 本规定适用于合法设立的企业法人之间、公民之间和企业法人与公民之间就其在本省境内自有房屋（或核定作为企业固定资产的公有房屋）进行的房屋抵押活动。
第四条 房屋产权抵押包括其相应的附属设施。
第五条 房屋抵押必须遵循自愿、互利、公平、合理、合法的原则。
第六条 房屋抵押担保债务的范围为主债务本身和因主债务而产生的孳息，以及不按时清偿债务给债权人造成的损失。
第七条 抵押人就已出租的房屋设定抵押权时，原租赁关系继续有效。
第八条 同一处房屋设定若干抵押权者，其抵押价额之和不得超过该房屋的总价值。清偿次序按批准先后确定；同时批准的，按各方债权额比例清偿。
第九条 若干抵押房屋设定同一抵押权，该抵押权为不可分的担保物权。
第十条 下列房屋不得设定抵押权：
（一）应履行法定产权登记手续而未登记领取房屋所有权证的房屋；
（二）所有权有争议或权属依据不充分的房屋；
（三）被依法查封、扣押或采取其它诉讼保全措施的房屋；
（四）房屋所有权证被注销或吊销的房屋；
（五）已列为国家建设征用的房屋；
（六）出典的房屋；
（七）房地产债务未清算或其它依法限制权属转移的房屋；
（八）宅基地使用权不明确的房屋；
（九）批准机关认为不能抵押的房屋。
第十一条 已列入城市近期改造的房屋，其抵押期限应取得城市规划管理部门批准。
第十二条 抵押人与他人共有的房屋设定抵押权时，须征得共有人的书面同意。房屋抵押涉及到土地使用权抵押时，双方当事人应向县级以上土地管理部门申请土地抵押登记；抵押撤销时，双方当事人还应到土地管理部门办理核销手续。
第十三条 全民所有制企业作为国有资产的房屋设定抵押权时，须经企业主管部门审查，并报经同级国有资产管理部门批准；集体所有制企业作为固定资产的房屋设定抵押权时，须经企业主管部门批准。
第十四条 中外合资、合作经营企业的房屋设定抵押权时，须经企业董事会或企业管理机构书面同意。
第十五条 国家行政、事业单位的房屋原则上不做抵押。如特殊原因需抵押房屋的，应经房屋所属管理部门同意并报同级人民政府批准。
第十六条 中外合作经营企业的房屋，其抵押期限，不得于合作经营期限届满前三年内设定抵押权。
第十七条 外国公民、无国籍人、外商独资企业、合资企业及外国其它组织在我省境内购建的房屋，如需在国外进行抵押时，应先经房屋所在地县以上房产管理机关审查批准，方能抵押。
第十八条 房屋所在地的房产管理机关为房屋抵押的批准机关。房屋抵押双方应到当地批准机关办理登记、评估和监证手续，并应以书面形式签订抵押合同。
第十九条 抵押当事人办理抵押手续时，应向当地房产管理机关提交下列证件：
（一）申请书；
（二）抵押当事人双方身份证明或法人资格证明；
（三）抵押房屋的所有权证件。
涉及到土地使用权作价抵押的房屋，还应提供有法律效力的土地使用权属证明和土地管理部门签发的准予土地使用权抵押的证明。
第二十条 抵押房屋的估价标准，由省房管部门会同物价管理部门具体制定。房屋抵押人和抵押权人可根据作价原则协商后，报房管机关认定，或委托房管部门评估。
第二十一条 一处房屋抵押总价额达一百万元以上者（含一百万元），须报地、市房产管理机关审批，并报省建设委员会备案。
第二十二条 抵押合同应写明下列内容：
（一）抵押人、抵押权人姓名（名称）、住址；
（二）抵押房屋的座落、结构、层次、面积、四至界线、价值；
（三）抵押期限；
（四）担保债务范围、用途、交付方式与期限；
（五）担保债务标的物清偿方式；
（六）抵押房屋灭失或毁损时的补救方法；
（七）违约责任与补救方法；
（八）解决争议的途径；
（九）签订日期、地点；
（十）当事人认为必要的其它事项。
第二十三条 下列房屋抵押合同无效：
（一）违反国家法律和社会公共利益的；
（二）未经其他共有人同意而设定的；
（三）未经抵押批准的；
（四）违反第十条规定的。
第二十四条 抵押人将设定抵押的房屋出租、更换租户、翻建、改建、扩建等，必须取得抵押权人的书面同意。
第二十五条 抵押权人在房屋抵押合同期间，只有按期取息而无使用房屋的权利。
第二十六条 抵押房屋依约需保险的，应由抵押人向中国境内登记注册的保险公司投保；当抵押房屋因保险事由毁损或灭失时，抵押权人为该保险赔偿金的优先受偿人。
第二十七条 抵押人在抵押合同有效期宣告解散或破产的，抵押房屋不列入清算资财范围，但抵押房屋所担保的债务得以清偿后的余款除外。
第二十八条 抵押人死亡，抵押房屋的继承人或受遗赠人应自接产之日起三十日内持有效证件与抵押权人到原批准机关办理有关变更手续。
抵押人死亡而无继承人或遗赠人承担债务时，抵押权人应向原批准机关申请处分抵押房屋。
第二十九条 抵押人在抵押合同期内已清偿债务的，其抵押关系即行终结。抵押双方当事人应在终结之日起十日内到原批准机关办理注销手续。
第三十条 抵押人抵押合同期满未依约偿还债务的，抵押权人有权选择以下两种方式处分抵押房屋：
（一）委托当地房地产交易所公开拍卖；
（二）与抵押人协商，用拍卖以外的方法处分抵押房屋。
第三十一条 房屋拍卖依照下列程序：
（一）抵押权人向原抵押批准机关提交书面申请，由批准机关会同土地管理部门审核同意后，发给拍卖证明书；
（二）抵押权人向当地房地产交易所提交拍卖证明书，并委托其进行房屋拍卖；
（三）房地产交易所清查、核实抵押房屋并核定底价；
（四）由房地产交易所发布拍卖公告、日期、地点、底价等有关事项；
（五）拍卖成交后，房屋受让人持房地产交易所出具的房屋所有权转移证明，并按规定补交土地增值费（或税）后，由房产发证机关与土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。
第三十二条 在拍卖成交前，如第三人对拍卖房屋的所有权提起诉讼或仲裁拍卖程序即行中止。
第三十三条 抵押房屋拍卖所得价金，依下列顺序进行分配：
（一）支付拍卖费用；
（二）缴纳与该抵押房屋有关的法定税费；
（三）偿还抵押人所担保债务标的物之孳息；
（四）偿还抵押人所担保标的物；
（五）如有余款，返还给抵押人；
（六）如不足偿还，抵押权人有权保留继续追索余款权。
第三十四条 抵押人在抵押期满前破产，抵押权人与其他债权人具有同样要求清偿剩余财产的权利。
第三十五条 抵押房屋的登记、评估、监证和拍卖的费用收取标准，由省建委会同物委统一制定。
第三十六条 违反本规定的，根据具体情节参照有关规定处以罚款，并责成补办审批手续。造成严重后果的，还要追究当事人及领导的经济、行政直至法律责任。
第三十七条 本规定由福建省建设委员会负责解释。
第三十八条 本规定自一九九○年四月一日起施行。
第三十九条 本规定施行之前已签订或在履行的房屋抵押合同，双方当事人应于本规定施行之日起三十日内到当地房产管理机关补办审批手续。
1990年2月10日
广东省贯彻《全民所有制工业企业转换经营机制条例》实施办法
广东省人民政府
广东省贯彻《全民所有制工业企业转换经营机制条例》实施办法
广东省人民政府
第一章 总 则
第一条 根据建立社会主义市场经济体制的目标要求，为了使本省企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的经济实体，并承担国有资产保值、增殖的责任，根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》（以下简称《条例》）的规定，结合本省实际情况，制定本办法
。
第二条 本办法适用于我省全民所有制企业（以下简称企业）。集体所有制企业可参照执行。
第二章 全面落实企业经营自主权
第三条 企业充分享有和运用《企业法》和《条例》赋予的各项经营自主权。
第四条 企业根据国家授权，对其经营管理的财产依法行使占有、使用和处置的权利。企业可以自主选择国家规定允许的各种资产经营形式。继续完善企业承包经营责任制，积极试行股份制，逐步试行税利分流。
第五条 企业的设立和改组，除金融、房地产、进出口贸易和股份制企业、集团公司须经政府及有关部门批准外，具备法律、法规规定条件的，可直接向工商行政管理部门申请登记。企业根据国家产业政策，可自主决定在本行业、本地区或者跨行业、跨地区调整生产经营范围，并直接
向工商行政管理部门申请办理变更登记。工商行政管理部门核定企业经营范围时，除国家禁止经营或国家专营的商品外，只注明行业大类，不限制商品种类。
第六条 企业生产和经营的商品（包括生产资料），除国家和省定价、限价的个别商品（其目录由政府物价部门公布见报）外，由企业自主定价。
第七条 在国家宏观调控和产业政策指导下，企业利用留用资金或自筹资金进行投资，能够自行解决建设和生产条件的生产性建设项目（包括技改和基建项目），由企业自主决定立项，报政府有关部门备案；经政府有关部门依据注册会计师事务所的验资证明或国有资产管理部门的产权
登记文件，依法办理有关规划建设手续后，由企业自主决定开工。需要向银行贷款的，由企业自主向银行申请，报政府有关部门备案。银行是否给予贷款，应视企业的经营状况和项目的可行性决定。
在不违反当地城市建设规划的前提下，企业可自主决定厂区内的建设项目，报政府有关部门备案。
第八条 按照面向社会，公开招收，全面考核，择优录用的原则，企业可在本省城乡范围内自主决定招工的时间、条件、方式和数量，包括招收不迁移户口关系的农民合同工，报当地劳动部门备案（大中城市企业从农村招工的具体办法由市政府制定）。
第九条 企业可以打破干部与工人、正式工与临时工的界限，按照德才兼备、任人唯贤和公开、平等、竞争和择优的原则，自主决定管理人员、技术人员的招聘办法、标准和数量。企业对管理人员和技术人员实行聘用制、考核制。
企业副职行政管理人员，由厂长（经理）提名，在征求企业党组织和行政主管部门意见后，由厂长（经理）任免（聘任、解聘），报有关部门备案。
企业中层行政管理人员，由厂长（经理）征求企业党组织意见后，可自行决定任免（聘任、解聘）。
第十条 积极推行新的《财务通则》和《会计准则》。改革企业的折旧制度。企业的各项专项基金可根据需要自主统筹使用。
第十一条 企业实行工资总额与经济效益挂钩的办法。经同级劳动、财政部门核定基数后，按照“工资总额增长幅度低于本企业经济效益（依据实现税利计算）增长幅度、职工实际平均工资增长幅度低于本企业劳动生产率（按不变价净产值计算）增长幅度”的原则，自主确定工资总额
和工资分配形式，自主确定和调整工资标准、工资等级和各类人员的工资关系，自行发放工资。企业职工的工资、奖金、津贴、补贴和其他工资性收入全部计入成本。
第十二条 企业在保证实现企业财产保值、增殖的前提下，有权自主决定税后留用利润中的各项基金的比例和用途。企业的各种专项基金可根据需要统筹使用。
企业可以在销售额中按不同档次的规定提取3—10‰的业务活动费，自主使用。
第十三条 企业可以利用闲置的场地、厂房兴办第三产业。经有关部门批准并补交政府规定的地价款，依法办理有关手续后，企业可以利用自有场地和厂房，开发房地产。亏损企业经营房地产的所得利润可减免所得税，并用于弥补历年亏损或支付企业搬迁费用；盈利企业经营房地产的
税后利润，列入企业自有资金。
第十四条 扩大企业进出口经营权。列入省综合改革试点的企业，大、中型企业和年出口供货额达到100万美元（山区企业50万美元）的企业，经省政府审查批准，可享有自营进出口权，可以到境外办企业。
除国家规定统一经营、统一成交或联合成交的少数商品仍按过去的分工经营外，其他商品，凡有经营能力并具有进出口权的企业，都可以实行跨行业综合经营。
第十五条 列入省综合改革试点的企业和大型企业，经国家或省批准享有进出口经营权的企业，承担国家级“火距”计划项目的企业，经批准年出口创汇100万美元以上的机电产品出口企业和年创汇1000万美元以上的机电产品工贸公司，年出口创汇200万美元以上的中外合资
（合作）经营企业，其厂长（经理）出国（出境）按现行审批办法审批，企业的其他人员出国（出境），由厂长（经理）决定并分别向省市外事办公室申请护照；上述企业可根据业务需要确定本企业多次出国（出境）人员名单（一般1至5名），经省有关部门确认并一次审批后，发给一年
内多次有效护照，每次出国（出境）由厂长（经理）签字后，向省市外事办公室申办签证。
第十六条 企业可以跨所有制、跨行业、跨地区兼并其他企业。兼并企业可以利用被兼并的企业生产场地进行综合开发，搞多种经营；经批准，也可以自营或联营开发房地产业。
第三章 切实转变政府职能
第十七条 各级政府应高度重视企业转换经营机制的工作，采取有效措施，保证《条例》和本办法规定的各项企业经营自主权完全落实给企业。任何单位和个人不得以任何借口进行截留或干预。
第十八条 依据企业国有资产“全民所有、统一领导、分级管理”的原则，各级政府受上级政府的委托行使辖区内国有资产的所有权。
政府赋予同级国有资产管理部门行使辖区内企业国有资产所有权代表者的职责。
第十九条 企业不再套用行政级别，政府对企业按其生产经营规模和经济效益进行分类管理。政府及有关部门不得规定企业内部机构的设置、调整、撤销和企业的人员编制，不得下达招工指标。
第二十条 对生产手段落后、经营管理不善、亏损严重的企业，要通过关、停、并、转、破产、拍卖等方式进行产品结构和组织结构的调整，实现企业的优胜劣汰和资源的合理配置。
企业不能清偿到期债务，达到法定破产条件的，依法破产。
企业兼并后，被兼并企业原享有的减免税优惠和财政补贴，在2年内由兼并企业继续享有，并享受《条例》规定的其他优惠政策。
第二十一条 建立和完善省级宏观调控体系。
（一）省政府将建立定期发布本省产业政策的制度。
（二）除特殊商品和国家直接下达的计划外，政府对企业不下达指令性物资分配和生产计划。对一般产品以及不涉及配额、许可证的产品，下列入计划管理。
（三）加快建立适应社会主义市场经济的财会成本制度和审计制度。
（四）建立和完善财政基金、财政贴息制度。
（五）逐步取消能源交通重点建设基金和国家预算调节基金，取消工资调节税，强化个人所得税的征收工作，统一各类不同所有制企业所得税率。
第二十二条 改革现行行政管理体制和机构。综合经济部门的职责主要是加强宏观调控。撤并某些专业经济部门和职能交叉重复或业务相近的机构，裁减、撤销非常设机构。
依据政企分开的原则，改造行政性公司为企业实体，并将其行政管理职能转移到政府行政部门。
第二十三条 建立和完善市场体系。
（一）建立和完善劳务、技术、资金、房地产、有价证券、信息、拍卖等各类市场；完善现货市场，开办商品期货市场。
（二）各部门和行业不得制定垄断性规定，不得规定企业只许使用本部门的配套产品。凡带有自然垄断性的工程、项目，应实行公开招标，平等竞争。
（三）企业购置生产经营所需的生产资料和其它商品，不须再申领社会集团购买力的控购指标。取消非国家规定的专卖制度。
（四）取消对竞争性商品和劳务收费的价格限制。少数国家垄断或资源稀缺的商品，由省物价部门根据生产成本和投资利润率定价，并定期向社会公布。
第二十四条 加快社会保险制度的改革和完善，建立和完善养老保险制度、待业保险制度和医疗、工伤保险制度。实施不区分所有制界限以及用工类别的社会养老保险制度，并逐步提高其社会化程度，实行省、市两级统筹核算。
第四章 加强约束和检查监督
第二十五条 强化企业自负盈亏责任。企业发生亏损的，按《条例》有关规定进行处理。
第二十六条 企业的工资总额按本办法第十一条规定实行工效挂钩的，工资总额上不封顶，下不保底。
企业工资调整方案和奖金分配原则，须经职代会审查同意。厂长（经理）晋升工资和年终奖励，须经职代会同意，并报企业主管部门审批。
企业应当从工资总额中提取不少于5％的数额，作为工资储备基金；工资储备基金达到本企业全年工资总额基数的50％以后，是否继续提取，由企业自主决定。
企业在经济效益降低或亏损情况下，通过虚盈实亏等方式搞超分配而导致国有资产流失的，政府主管部门应予以制止和纠正；职工多拿的不正当收入，应从发现之日起一次性或限期分次扣回；对厂长（经理）及主要责任人，应视其情节轻重由主管部门予以经济和纪律处分，情节特别严
重的，由司法机关依法处理。
企业在完成上交税利任务和国有资产增殖的前提下，厂长（经理）的收入可与上交税利及国有资产的增殖挂钩。挂钩的基数、比率和奖惩办法由各市自行制定。
企业必须如实申报企业利润和职工个人分配，并依法纳税。
企业业务活动费的使用、列支办法，应由企业领导集体讨论决定。
第二十七条 企业违反《条例》和本办法有关规定的，由政府有关部门责令其改正，并按《条例》第四十八条进行处理。
第二十八条 政府各行政部门对企业的管理要制定具体的管理制度、办事程序和规范，并向社会公开，依法行政，为企业服务。
第二十九条 严格控制对企业的检查，停止对企业进行评比、评估、达标、升级、考试等活动。
第三十条 各级政府应加强对其所属各部门执行《条例》和本办法情况的检查和监督。对违反《条例》和本办法规定，截留、干预企业经营自主权，要追究责任，并按《条例》第四十七条的规定进行处理。
第五章 附 则
第三十一条 本办法与《条例》一并贯彻执行。各级政府及各行政部门现行的规章、政策与《条例》和本办法规定相抵触的，按《条例》和本办法执行。
第三十二条 本办法自1993年1月1日起施行。
1992年12月15日
