正确的观点、缺憾的论证
——评郝铁川先生《中国依法治国的渐进性》一文
李龙* 黄锫**
内容提要：本文认为郝铁川先生《中国依法治国的渐进性》一文的论点是正确的，但是论证过程中存在的缺憾使该论点所质有的说服力有所削减，且文中三个论据——“穷国无法治”、“愚昧无法治”、“乱世无法治”——显得有些偏激的表述方式不但催生了对表述内容本身的怀疑，而且存在被人误解以至利用的危险，进而无意间隐含了颠覆法治的力量。
关键词：法治 穷国无法治 愚昧无法治 乱世无法治
法治（依法治国）[1]当为时下法学界最为热门的话题之一，这主要是因社会经济的发展对制度秩序的渴求以及中国法学界同仁对这种渴求的回应而发生。回应中因人而异必然存在不同的观点和学说，也表现出各种各样的心态，其中有些情绪不免激进偏颇。《法学研究》2003年第6期刊发了郝铁川先生《中国依法治国的渐进性》一文（以下简称“郝文”），文中对在回应声中存在的急躁情绪进行了分析和批驳。该文以三个决然性结论——“穷国无法治”、“愚昧无法治”、“乱世无法治”——为大前提，以我国的经济水平、文化素质和社会稳定状况三个方面的欠缺为小前提，并辅以大量的量化实证数据，推断出我国法治建设进程应当渐进的结论。单从其论点看来，其内涵应说是无可厚非，正所谓不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海，中国法治进程的确不能一口气吃成胖子，不能翻演经济“大跃进”的闹剧。然而，玉亦有瑕疵，郝文论证过程中存在的缺憾使文中论点质有的说服力有所削减，且论证的三个大前提显得有些偏激的表述方式不但催生了对表述内容本身的怀疑，而且存在被人误解以至利用的危险，进而无意间隐含了颠覆法治的力量。以下本文将就郝文中所存在的一些缺憾以及中国法治的渐进性问题作一抛砖引玉的探讨。
一
讨论“法治”相关命题必须明确的一个前设是：什么是“法治”？这一前设的明确是讨论的基础，否则之后的论述就会如空中楼阁，水中浮萍，失去了对象所指，也失去了讨论的意义所在。
郝文在切入论证之前并没有集中笔力明确界定中国依法治国的具体所指，而只是从正文中零碎的提及：如在文章第（一）部分开头说道：“法律不同于道德的一大特点，就是前者的实现比后者需要更多的经济成本。因此，极言之，穷国无法治”。从前后的逻辑关系看来，郝文此处将“法治”视为“法律的实现”，这就类似于纯粹法学派创始人凯尔森所认为的：“法治原则并不保证政府统治之下的个人的自由，亦即创造法律与应用法律这两种职能之间的关系；它的目的是使后者与前者相一致。”[2]因此似可将其归属于实证主义法学的法治观点，偏向于形式主义法治。然而，在郝文第（三）部分写到“极而言之，乱世无法治（无正常的，以保障人权为核心的法治）……”。推敲看来，这里认为“正常的法治”是以“保障人权”为核心的，这又可以归纳到自然法学性质的法治观点，偏向于实质主义法治。在同一文章中前后跳跃式出现两个具有不同价值趋向甚至在一定意义上相互排斥的法治概念，这不能不说会对论证的逻辑连贯性产生负面的影响。特别在我国目前转轨时期，法治建设刚刚开始步入轨道，千头万绪纠织在其中，“依法治国”虽然在政治层面上已经被确立，但实际上对于具体的含义还没有达成共识，发展的方向还没有完全的清晰和明确。因此，在具体论述中国的“依法治国”是否渐进时，如果没有对这个概念本身的事先明确，那么是否会陷入一种喃喃自语的尴尬处境呢？
进一步说，对于法治含义理解的不同甚至会导致对论证意义的摧毁。比如，在王人博的研究中，发现其实中国古代法家的思想已经可以给我们提供一个最低限度的法治标准了[3]，夏勇的研究也发现法家的法制思想在一定程度上与英国实证主义法学家拉兹（J.Raz）的法治观点有相似之处[4]，高鸿钧则将古中国秦朝在法家思想影响下建立的法律秩序称为“非民主的实质法治”[5]，认为“在非民主体制下，虽然有超越法律之上的权威，但是，只要这些权威的意志通过法律予以确认和推行，这种秩序便是法治”[6]。那么，如果从这种意义上来理解法治，法家的法制也是“依法治国”可能的一个发展方向，这当然不是我们所愿。此外，德裔法学家弗里德曼还认为“法治”是指：“‘公共秩序的存在’。它的意思是通过法律指挥的各种工具和渠道而运行的有组织的政府。在这一意义上，所有现代社会，法西斯国家、社会主义国家和自由主义国家，都处在法治之下。”[7]按照这种理解，那我国的法治水平早在千年以前就已经达到很高的境界，并且一直以来都是法治国家，我们根本就没有必要谈论建设法治的进程到底应该是渐进的还是一步登天诸如此类问题了，因为这样理解法治的话我国已经是一个完全的法治国家了——这显然是荒谬的。对于中国法治建设中隐含的这种歧途是比较容易明了的，此处提及仅仅是为了强调确定论证概念的含义对于论证的重要性。
法治概念泊来自西邦，稍细查之，它在其本源处也是支流纵横、交错密布的：从具体制度形态角度粗略划分大致就有英国的“法律之治”（rule of law）和德国的“法治国”(Rechtsstaat)两大类型[8]，如果具体到各个国家考察又会发现相互之间的制度设置琳琅满目，不一而足；从学术观点角度粗略考察大致就有“形式主义法治观”、“实质主义法治观”和“统和与超越法治观”三种类型[9]，在每一种类型中更可发现各帮各派观点林林总总，层出不穷。更有甚者，同个学术派别之内，具体到某个特定的学者，其关于法治究竟指什么的认识也会有前后承转变化之处[10]。在我国，现代意义上的“法治”初显始于清末[11]，后为战争与革命阻，曲进在新中国初，断档于文革，复苏自拨乱反正，起步发展至今，这一曲折的过程反映了中国作为一个独具特色的文明古国接受异质外来文化的痛苦与挣扎，在这种痛苦与挣扎中，法治之中的异质基因被本土基因所吸收，本土基因由于法治的引入得到改造，双方在矛盾、磨砺中不断发生发展变化，形成“我不是原来的我，你也不是原来的你”以及“我中有你，你中有我”的混沌局面。在此情形下，关于法治是什么？我们应该建设什么样的法治？就成为最错综的疑问之一，上世纪末20年内发生的两次有关“人治与法治”的大讨论都与这个问题紧密关联[12]。然而，观点学说以及实践的差异不能成为具体论证法治相关问题时缺失“法治指什么”这一论证前设的借口，恰恰相反，正是因为对法治理解的多样性，才更有理由必须在具体论证过程中明确立足点所在，避免在论证过程中打迷踪拳，令人摸不着头脑。
那么我们应该在什么样的法治含义范围内讨论中国“依法治国”的渐进性？我们认为，简单的定义，法治是一种的理想社会秩序。具而言之：
第一：在这种理想的秩序中，以“法律”[13]作为形成、维持、恢复秩序的主要手段。秩序是人类有序化的社会组织形式和生活方式，可以分为自然演进形成的和人为建构形成的两种主要方式。法治作为一种理想的秩序是以“法律”作为形成的主要手段，其他与法治并列的秩序选择包括以超自然神灵的权威作为形成秩序主要手段的“神治”，以具有超凡人格魅力的一人或数人的意志和行为作为形成秩序主要手段的“人治”，以血缘社会中自然形成的不成文的道德规范作为形成秩序主要手段的“德治”。
第二：在这种理想秩序中，即定的法律得到普遍的遵从、特别是权力的服从。所谓“普遍遵从”包括了权利义务拥有者的遵从，也包括了权力职责拥有者的遵从。其中后者尤其显得重要，富勒（L.Fuller）法治八原则中最后一条原则：“官方行动和法律的一致性”，也就是同一性（congruence）指的正是这个意思。他认为在法治八原则中，这一原则是最复杂而且也是最关键的，指出“法治的实质必然是：在对公民发生作用时（如将他投入监牢或宣布他主张有产权的证件无效），政府应忠实地运用曾宣布是应由公民遵守并决定其权利和义务的规则。如果法治不是指这个意思，那就什么意思也没有。”[14]拉兹（J.Raz）则认为虽然广义上的法治指一切人都服从法律并受法律的统治。但是按照政治法律理论，法治应仅指政府应该由法律来统治并服从法律[15]，可见他对权力职责拥有者守法之于法治的重要意义的重视。
第三：在这种理想的秩序中，人们所遵从的法律本身是制定良好的法律。何谓“制定良好”，也就是法律是否“制定良好”的判断标准是什么？这个问题是形式法治论与实质法治论争论的焦点所在，也是自然法学与实证法学争论的焦点之一。形式法治论一般认为判断良好法律的标准在于制定法本身。如富勒（L.Fuller）所主张的法治八原则：法应具有一般性；法应公布；法不应溯及即往；法应明确；法不应自相矛盾；法不应要求不可能实现之事；法应稳定；官方的行为应于宣布的法律保持一致。其中前七条原则都是限于对法律本身性质的考察，富勒本人也承认他所说的法治原则主要是指法律的“内在道德”[16]，也可以称之为“程序自然法”，而不是“实体自然法”，“实体自然法”指的就是实在法之外的包含公平、正义、民众的认同等内容的实质性价值标准[17]。实质法治论是作为弥补形式法治论的缺陷而出现的，它认为除了根据法律本身的属性来判断法律的优劣之外，还必须引入法律之外的判断标准，比如公平、正义、人权等价值标准。如1956年《德里宣言》（Declaration of Delhi）在继承1955年《雅典决议》（Act of Athens）所提出的“能动的法治概念”的基础上[18]，认为“在自由社会里”，法治“不仅保障和促进个人的公民与政治权利，且应确保个人合法期望与尊严得以实现的社会、经济、教育和文化条件。”[19]应如何在这两种观点中进行取舍呢？我们认为，法律是否“制定良好”的判断标准应有两个层次：
层次一：制定的法律首先必须符合明确、稳定、公开、可行、不溯及即往、不自相矛盾六个形式品格。这六个法律的形式品格是法律可行性的前提。
层次二：制定的法律本身的合法性来源于它的合宪性，也就是符合宪法的规定（实体的和程序的），在这个意义上，宪治是法治的最高形态，因此，违宪审查机制建立和健全作为实现“法之合法性”的必备要件由为显的必要。值得强调的是，在此并没有引入法律之外的价值标准来判断，这是因为考虑到现代社会价值多元化倾向使得价值的普遍认同难度加大，即使有一种词语表述能够得到普遍的认同，但对于其中具体含义的理解也仍然是多纬度的。不过随之而来的问题是，应该如何保证宪法的“合法性”呢？这就必须引入“民主”这个概念，只有在真正民主制度下（选举制度，多数表决制度，尊重少数意见原则，最广泛的社会利益团体的互动）产生的宪法才能获得其“合法性”。换句话说，民主为宪法（进而为法治）提供了正当性的基础[20]。
第四：在这种理想的秩序中，还必须存在着健全的法律执行机构和司法判断机制。法律执行机构的任务是按照规定的程序执行法律，其中不可避免存在的行政自由裁量权应通过正当程序要件加以控制。司法判断机制是在两造对抗的情形下对违反法律规定的是非断定，无论是平等主体间的纠纷还是不平等主体间的纠纷，任何利益受影响者都应有途径通过司法审查的途径加以解决，并且这种途径是能够尽量的省时省费。由于司法判断的结论往往会不利于其中一方，影响其利益的存在状态，因此判断者以中立的地位、不偏不倚的姿态作出判断是吸收失利一方不满情绪的主要形式。这种中立地位既表现在法院外部的独立地位和姿态上，也表现在法院内部法官个人判断作出的自主程度之上，由此司法独立就成为健全司法判断机制的主要标志。同时还应通过培养健全成熟的法律职业家共同体作为辅助司法活动以及纠正司法偏差的重要力量[21]。
需要特别强调的是，这种秩序是“理想的”。“理想的”表述说明对“法治”的择优而录，也就是说在多种秩序选择中意识到“法治”之优或是意识到其“害”之轻，这为我们的实践追求提供了必要性的前提。分析实证主义法学的代表拉兹（J.Raz）将“法治”看作是法律制度的一种重要品德[22]，新自然法学派代表菲尼斯（John Finnis）将法治视为使法律制度在法律上处于的“良好状态”[23]都与此层意思曲径相通。称其为“理想的”还说明“法治”在现实中尚未实现或者并未完全实现，这为理论构建提供了可能性的前提，也为讨论实现过程的渐进或跃进提供了选择的余地。在这一层意义上，拉兹所持的完全符合“法治”之不可能性观点[24]以及富勒（L.Fuller）所认为的由于法律与道德的一致性，任何一种法律制度都必然与“法治”部分相符的观点[25]都可以在这一表述中得到体现。
特别需要指出的是：法治是一种理想的完美的秩序，根据以上几个标准，在现代社会中任何一个国家的秩序都或多或少的体现了法治的某个或某几个方面，同时又没有任何一个国家的秩序绝对完全的符合上述法治秩序的标准。因此，我们对法治的感受存在于对法治的追求过程当中，它好比绝对真理一样或许永远无法被完全的实现，但是我们总是在无限的接近它，并且于此同时获得一个又一个的相对法治。法治对于我们来说只是一个“度”的问题，我们努力的方向是使这个“度”向上行而不是相反。
二
（一）关于“穷国无法治”
郝文认为，“一个国家法治水平的高低说到底是由社会的经济发展水平决定的……”，“极而言之，穷国无法治”，同时举出了较为详实的资料证明我国以人均GDP计算来看，尚处在全部五个档次中倒数第二的位置。同时，郝文还认为地方法治水平的高低主要依赖地方财政的支持，而我国由于东西部经济发展水平较大，随之法治发展的水平也有很大的差距，这就会导致中国实现法治的过程要慢慢来，并且还具体说明实现的时间在2090年或2090年之后。此外，经济现代化的实现要比法治现代化的实现容易，法治现代化的实现还要受制于本国特殊的政治制度和文化战略，协调各方的关系是史无前例是课程，需要慢慢探索，因此中国法治建设的道路是独特的，渐进的。
沈阳市城市房产管理条例
辽宁省人大常委会 辽宁省沈阳市人大常委会
沈阳市城市房产管理条例
（2001年8月3日沈阳市第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过；
2001年9月29日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房产的管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际制定本条例。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内，从事房产交易，实施房产管理，适用本条例。
第三条 市房产行政管理部门是本市城市房产管理的行政主管部门，对全市城市房产实施统一管理和监督。
区、县（市）房产行政管理部门按照职责分工，负责本行政区城市房产管理。
各级政府有关部门应按职责分工配合房产行政管理部门做好房产管理工作。
第四条 房产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
房产权利人必须遵守法律、法规，不得利用房产危害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第五条 房产行政管理部门实施房产管理，必须严格执行法律、法规规定，坚持公开、公正、便民的原则。
第二章 房屋权属登记管理
第六条 实行房屋权属登记发证制度。取得、转让、变更房屋产权或设定房产抵押权、典权，当事人必须在规定的期限内向房产行政管理部门申请登记。经房产行政管理部门核实、登记，并颁发房屋权属证书。
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
第七条 任何单位和个人不得涂改、伪造房屋权属证书。
房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证；房屋权属证书遗失，权利人应登报声明，自登报之日起60日内无异议的，由登记机关予以补发。
第八条 房屋权属登记分为：
（一）初始登记；
（二）转移登记；
（三）变更登记；
（四）他项权利登记；
（五）注销登记。
第九条 新建房屋，申请人应在房屋竣工验收备案之日起60日内申请初始登记，并提交下列文件：
（一） 土地使用权证明；
（二） 建设工程规划许可证；
（三） 房屋竣工验收备案证明；
（四） 具有合法资质等级的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告。
应建立共用部位共用设施设备维修基金的房屋，还应提交交款收据或经办银行出具的收款证明。
第十条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使房屋所有权发生转移的，当事人应自事实发生之日起30日内持《房屋所有权证》、合同、生效的法律文书、交易批准文件等申请转移登记。
第十一条 有下列情形之一的，房屋权利人应持房屋权属证书及有关文件，自变更事实发生之日起30日内申请变更登记：
（一） 权利人姓名或名称发生变化的；
（二） 房屋坐落地址名称或房屋名称发生变化的；
（三） 变更房屋原设计用途的；
（四） 房屋翻建、改建、扩建的。
第十二条 房屋抵押或典当，当事人应当自抵押合同或典当合同签订之日起30日内，持房屋权属证书、合同及有关证明文件申请他项权利登记。
第十三条 依法拆除房屋的，拆迁人应当于房屋拆除后30日内持拆迁许可证和拆迁协议申请注销登记。他项权利终止或因不可抗力等原因使房屋灭失的，当事人或房产权利人当自他项权利终止或房屋灭失之日起30日内，持合同、证明等文件申请注销登记。
第十四条 下列归国家所有的房屋，由房产行政管理部门统一办理权属登记手续：
（一）由国家、省补助投资或地方财政投资建造的非住宅用房；
（二）住宅区内用配套建造的非住宅用房和住宅楼房的底屋经营性用房；
（三）经人民法院判决产权归国家所有的房屋；
（四）其他归国家所有的房屋。
第十五条 权利人申请房屋权属登记，要件齐全的，房产行政管理部门应自受理之日起在下列时限内办结房屋权属登记手续：
（一） 初始登记5个工作日；
（二） 转移登记10个工作日；
（三） 变更登记5个工作日；
（四） 他项权利登记5个工作日；
（五） 注销登记2个工作日。
第十六条 下列房屋暂缓登记：
（一） 所有权不明晰的；
（二） 所有权有争议的；
（三） 证件不全的；
（四） 司法机关、行政机关限制所有权转移或限制设定他项权利的；
（五） 法律、法规规定暂缓登记的。
第十七条 下列房屋不予登记：
（一） 违法建筑；
（二） 临时建筑；
（三） 法律、法规不予登记的。
第十八条 有下列情形之一的，由房产行政管理部门注销房屋权属证书：
（一） 申报不实的；
（二） 房屋权利灭失，在规定期限内不办理房屋注销
登记的；
（三） 涂改房屋权属证书的；
（四） 因登记机关工作人员失误造成登记错误的；
（五） 法律、法规规定的其他情形。
第十九条 房产行政管理部门应当建立健全房产产权产籍管理制度。记录房产产权的图、档、卡、册等资料要做到准确、完整。房产测绘单位制作的用于房屋权属登记等房产管理的测绘成果，经市房产行政管理部门审核后，纳入房产档案统一管理。
第三章 房产交易管理
第二十条 房产交易必须符合国家规定的条件。有下列情形之一的房产禁止交易：
（一）未依法登记取得房屋权属证书的；
（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（三）司法机关、行政机关依法限制交易的；
（四） 国有房屋未经国有资产管理部门批准的；
（五） 被鉴定为危险的；
（六） 拆迁公告公布应当拆除的；
（七） 法律、法规规定的其他情形。
第二十一条 房屋使用人不得转让拨用房产，不得擅自转租代管房产和拨用房产，不得以代管房产和拨用房产设定抵押权、典权等他项权利。
第二十二条 商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业向房产行政管理部门申请办理商品房预售许可证，应提供下列文件和资料：
（一）已交付全部土地使用权出让金的收据和取得的土地使用权证书；
（二）建设工程计划批准文件；
（三）建设工程规划许可证和讯施工许可证；
（四）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期证明；
（五）营业执照和资质证明；
（六） 工程施工合同；
（七） 商品房的分层平面图；
（八） 预售商品房的申请和方案。房产行政管理部门应自收到申请之日起10日内进行审查。符合条件的，核发《商品房预售许可证》；不符合条件的，通知申请人并说明理由。
第二十三条 房地产开发企业预售或销售商品房时，应当向购买人出示《土地使用证》、《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》；提供《商品房销售面积审核通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；告之房屋坐落、用地性质和使用年限、环境、质量、装修及设施等情况。
房地产开发企业与购买人应当依法签订书面合同。
第二十四条 商品房交付使用后，买受人认为商品房的实际面积与合同约定面积不符的，可向房产行政管理部门投诉。
房产行政管理部门应按下列原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
第二十五条 买受人不退房的，实际面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。实际面积少于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还买受人。
第二十六条 买受人认为商品房主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。给买受人造成损失的，房地产开发企业应依法承担赔偿责任。
第二十七条 有下列房屋转让行为之一的，当事人应自合同签订之日起30日内，持合同、《房屋所有权证》等文件，经房产行政管理部门审核后，办理转让手续：
（一） 买卖的（含已初始登记的商品房销售）；
（二） 继承、赠与的；
（三） 所有权交换的；
（四） 以房屋作价入股经营，房屋所有权归新企业所有的；
（五）企业兼并、合并、分立，房屋所有权归新产权人的；
（六）以房抵债，房屋所有权归债权人的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第二十八条 房产抵押，当事人应自合同签订之日起30日内，持下列文件，经房产行政管理部门审核后，办理抵押手续：
（一） 抵押申请书；
（二） 抵押合同；
（三） 房屋所有权证；
（四） 房产评估报告；
（五） 应提供的其他证明文件。
第二十九条 房屋典当，当事人应自典当合同签订之日起30日内，持《房屋所有权证》等文件，经房产行政管理部门审核后，办理典当手续。
第三十条 房屋所有权转让、抵押，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十一条 下列房屋不得设定抵押权：
（一） 权属有争议的；
（二） 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；
（三） 列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四） 法律、法规规定的其他情形。
第三十二条 房屋租赁，当事人应当自合同签订之日起30日内，持合同、《房屋所有权证》等文件到房产行政管理部门办理登记备案手续。经审查合格，取得《房屋租赁证》。变更、终止租赁合同的，当事人应当自合同变更、终止之日起30日内，到房产行政管理部门办理变更、终止合同登记备案手续。
第三十三条 房产行政管理部门在受理房产交易申请时，应当验证当事人身份，告之所需要件及相关事项，并自当事人提供要件齐全之日起在下列时限内办结相关手续：
（一） 房地产转让10个工作日；
（二） 房屋抵押或房屋典当5个工作日；
（三） 房屋租赁3个工作日。
第三十四条 房产交易，当事人应当如实向房产行政管理部门申报成交价格。
申报价格可作为征收税费的依据，但申报价格明显低于市场价格的，应当由具有合法资质的房地产评估机构对房产进行评估，以评估价格作为征收税费的依据。
第三十五条 房产行政管理部门应当对从事房地产评估、房地产经纪、房地产咨询等活动的中介服务机构实行资质审查，根据其资产、专业技术人员和服务业绩等核定资质等级，颁发相应的资质证书；对房地产市场估价专业人员、经纪人实行资质认证。
第四章 房屋使用和维修管理
第三十六条 房屋所有人或使用人应当按照房屋的设计用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋设计用途。确需改变的，应向房屋所在地房产行政管理部门提出书面申请，提供有关房产资料，经房产行政管理部门初审后，持规划、环保等部门的批准手续，到房产行政管理部门办理《房屋改变用途临时使用证》。
第三十七条 房屋所有人或使用人应当合理使用房屋的共用部位、共用设施设备，不得有损害毗连方利益的行为。
第三十八条 房屋使用过程中禁止下列行为：
（一） 安装影响房屋结构的动力设备；
（二） 擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；
（三） 扩大原有门窗尺寸；
（四） 擅自拆改房屋给排水、燃气、供暖、供电等设施和设备；
（五） 拆除烟道、通风道；
（六） 破坏厨房、厕浴间防水层；
（七） 不穿防火阻燃套管直埋电线；
（八） 擅自借助房屋墙体、屋顶搭建房屋、门斗；
（九） 在房屋的廊道、防火间、天井堆放物品；
（十） 其它危害房屋安全的。
第三十九条 拆改取得房屋所有权证书并投入使用的各类房屋主体结构或明显加大荷载的，房屋所有人或使用人应当向房产行政管理部门提出申请，由房屋安全鉴定机构对实施方案进行安全审定，房产行政管理部门应当自受理申请之日起20日内决定是否予以批准。经批准的，房屋所有人或使用人需持批准文件到建筑行政主管部门办理施工手续，并领取施工许可证。
第四十条 在房屋及其附属设施上设置户外广告，设置铁塔、水池等设施，或因供电、通讯等需要锚固和拉锚的，须经房产权利人同意，并经有关部门批准。
在屋顶上设置广告以及设置铁塔、水池等设施的，须向房产行政管理部门提出申请，由房产行政管理部门对该设施可能给房屋主体结构安全造成的影响程度进行审定。经审定对房屋主体结构安全没有影响的，方可实施。
申请人必须采取保障房屋正常使用的措施，损坏房屋的，应当承担赔偿责任。
第四十一条 房屋出现影响使用安全迹象或使用行为可能造成安全隐患的，房屋所有人或使用人应向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定。
第四十二条 房屋所有人或房屋经营管理单位应对接近或达到设计使用年限的住宅房屋进行查勘，发现危险征兆，及时向房屋安全鉴定机构申请安全鉴定。接近或达到设计使用年限的非住宅房屋，由房屋所有人或使用人申请安全鉴定。
第四十三条 影剧院、体育场馆等文化娱乐场所房屋和旅馆、商场、饭店等公共服务场所房屋开业前或经安全鉴定已满两年的，房屋使用人必须向房屋安全鉴定机构申请安全鉴定。
第四十四条 对于被鉴定为危险的房屋，房产行政管理部门应自收到鉴定报告之日起5日内下达限期治理通知。所在地的区、县（市）人民政府应组织避险和排险工作。房屋修缮责任人必须接通知治理危险房屋，拒不治理的，由房产行政管理部门指定有关单位治理，费用由责任人承担。
任何单位和个人不得阻碍治理危险房屋。
第四十五条 修缮房屋由房屋所有权人负责。拨用的房屋由使用单位修缮。租赁的房屋由租赁双方明确修缮责任。修缮责任人不得弃管弃修其应管理的房屋。房屋修缮责任人可依法委托物业管理企业修缮房屋。异产毗连楼房应当委托一个物业管理企业修缮。任何单位和个人不得阻碍修缮房屋。
第四十六条 房屋使用人装饰装修房屋遮蔽给排水、供暖、供电、供气等公用设施设备的，维修责任人或物业管理企业维修公用设施设备时，房屋使用人和相邻人应当给予配合，不得阻碍维修。
第四十七条 商品房屋、经济适用住房、合作建房、联建房和公有住房出售时，应建立共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金），用于共用部位、共用设施设备维修、更新、改造。维修基金应当实行专户存储，专款专用，由房产行政管理部门对归集和使用情况进行监督。
第四十八条 房屋维修基金的使用由物业管理企业根据房屋查勘结果提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。房屋维修基金不敷使用时，经房产行政管理部门或业主委员会研究决定，可以按房屋所有权人占有房屋建筑面积比例向房屋所有权人续筹。
第四十九条 房屋所有权人转让房屋，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金管理部门应将维修基金余额按房屋所有权人个人缴纳的比例退还给房屋所有权人。
第五十条 房屋所有权人、修缮责任人在发生重大险情时，应当采取房屋排险解危的措施，并在当地政府领导下，做好抢险救灾工作。
第五十一条 从事房屋修缮的企业，必须取得施工企业《资质等级证书》或《资质审查证书》。
第五十二条 中修以上的房屋修缮工程必须制定修缮方案，进行施工设计，按有关标准与规定、规程施工，并由房屋修缮工程质量监督部门实施质量监督。
第五章 法律责任
第五十三条 违反本条例权属登记管理规定，有下列行为的，由房产行政管理部门给予处罚：
（一）不如实申请房屋权属登记，以虚报、瞒报等非法手段获得房屋权属证书的，注销房屋权属证书、没收违法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款；
（二）涂改或伪造房屋权属证书睥，其证书效，没收房屋权属证书和违法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款；
（三）未按期办理房屋权属登记的，责令其限期补办手续，并按原登记费的3倍以下收取登记费。
第五十四条 违反本条例房产交易管理规定，有下列行为的，由房产行政管理部门给予处罚：
（一）擅自转让拨用房产的，其转让行为无效，处以转让金额10%以下的罚款，擅自转租代管房产和拨用房产的，处以转租租金总额5倍以下罚款；
（二）未取得《商品房预售许可证》擅自预售房屋的，责令停止销售，并可处以已收取的预付款1%以下罚款；
（三）未取得《房屋租赁证》出租房屋的，责令限期补办手续，处以200元以上1000元以下罚款；
（四）未取得房地房中介服务资质证书，擅自从事房地产中介业务的，没收违法所得，并可以处10000元以上30000元以下罚款。
第五十五条 违反本条例房屋使用和维修管理规定，有下列行为的，由房产行政管理部门给予处罚：
（一）安装影响房屋结构的动力设备，擅自拆改房屋给排水、供暖等设施和设备，拆除烟道、通风道，破坏厨房、厕浴间防水层，不穿防火阻燃套管直埋电线，擅自借助房屋墙体、屋顶搭建房屋、门斗的，责令改正，并处以200元以上1000元以下罚款；
（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房的，责令改正，并处以200元以上1000元以下罚款；
（三）擅自拆改原有房屋主体结构或明显加大荷载的，责令恢复原状，处以2000元以上10000元以下罚款，情节严重、对房屋安全造成严重危害的，处以10000元以上50000元以下罚款；
（四）擅自在屋顶上设置广告以及设置铁塔、水池等加大房屋荷载的，责令恢复原状，并处以10000元以上50000元以下罚款；
（五）不按通知治理危险房屋，造成严重损坏或危害他人生命财产的，处以2000元以上20000元以下罚款；
（六）阻碍修缮房屋，造成严重后果的，处以1000元以上10000元以下罚款。
第五十六条 房产行政管理部门及其工作人员违反本条例规定，给他人造成财产损失的，应依法给予赔偿。
房产行政管理部门工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附 则
第五十七条 本条例自2001年12月1日起施行。
