展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”
陈召利
为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。
一、中央经济工作会议定房地产调控基调
在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。
二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变
2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。
三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策
1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。
营业税“2改5”前后税费对比
征收标准 普通住房 非普通住房
2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。
四、2010年江苏省房地产市场新政
目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。
武汉市人民政府关于印发《武汉市城镇企业职工基本养老保险暂行办法》的通知
湖北省武汉市人民政府
武汉市人民政府关于印发《武汉市城镇企业职工基本养老保险暂行办法》的通知
武汉市人民政府
通知
各区县人民政府，市人民政府各部门、各直属机构，各部属、省属驻汉企业、事业单位：
现将《武汉市城镇企业职工基本养老保险暂行办法》印发给你们，请按照执行。
建立统一的企业职工基本养老保险制度，是推进社会保障制度改革的重要内容。各区县人民政府、各部门、各单位要从改革、发展、稳定的大局出发，认真组织实施上述办法，积极稳妥地推进社会保障制度改革，确保我市企业职工养老保险制度从1998年7月1日起与国务院决定建
立的统一的企业职工基本养老保险制度并轨。
第一章 总 则
第一条 为保障城镇企业职工退休后的基本生活，进一步完善社会统筹和个人帐户相结合（以下简称统帐结合）的企业职工基本养老保险制度，根据《国务院关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》（国发〔1997〕26号），制定本办法。
第二条 本办法所称企业职工基本养老保险制度，是指经法定程序确立，由政府主管部门负责组织和管理，企业和在职职工共同承担缴纳基本养老保险费的义务，退休人员按缴纳基本养老保险费情况享受基本养老保险待遇的社会保险制度。
第三条 本办法适用于本市城区的国有企业、集体所有制企业、股份制企业、股份合作制企业、外商投资企业、私营企业及其在职职工和退休人员，以及个体工商户（包括其它个体劳动者，下同）业主、帮工和退休人员。
外商投资企业的外籍人员以及国家另有规定的企业和人员，不适用本办法。
第四条 企业职工基本养老保险实行统帐结合的制度，贯彻社会互济与自我保障相结合、公平与效率相结合、行政管理与基本养老保险基金管理分开、保障水平与经济发展水平和社会承受能力相适应的原则。
第五条 企业和职工必须依法参加企业职工基本养老保险，履行缴纳基本养老保险费的义务。职工享受基本养老保险待遇的权利受法律保护。
第六条 逐步建立多层次的企业职工养老保险体系，除本办法规定的基本养老保险外，有条件的企业应积极开展企业补充养老保险，提倡和鼓励职工参加个人储蓄性养老保险。
第二章 基本养老保险费的缴纳
第七条 企业以本企业上年度职工月平均工资总额（按国家统计局规定的口径，下同）为缴纳基本养老保险费基数（以下简称缴费工资基数），职工个人以本人上年度月平均工资为缴费工资基数。企业缴费工资基数不得低于职工个人缴费工资基数之和。
职工上年度月平均工资低于上年度全市职工月平均工资60％，以上年度全市职工月平均工资的60％作为缴费工资基数；超过上年度全市职工月平均工资300％，超过部分不计入缴费工资基数。
第八条 国有企业、集体所有制企业、股份制企业、股份合作制企业每月按缴费工资基数的25％缴纳基本养老保险费，职工个人每月按缴费工资基数的4％缴纳基本养老保险费。
外商投资企业、私营企业每月按参保人员缴费工资基数的20％缴纳基本养老保险费，外商投资企业中方职工、私营企业业主和职工个人，每月按缴费工资基数的4％缴纳基本养老保险费。
个体工商户业主本人每月按缴费工资基数的24％缴纳基本养老保险费；帮工每月按缴费工资基数的4％缴纳基本养老保险费，另由业主为其按缴费工资基数的20％缴纳基本养老保险费。
本办法实施后，随着职工个人缴纳基本养老保险费比例逐步提高到其缴费工资基数的8％，相应降低企业缴纳基本养老保险费的比例。
第九条 企业缴纳的基本养老保险费在税前列支。
第十条 职工个人缴纳基本养老保险费，由所在企业按月从其工资中代扣。对职工工资中缴纳基本养老保险费的部分免征个人所得税。
第十一条 企业应到所在区社会保险经办机构和地方税务机构办理基本养老保险登记和缴纳基本养老保险费登记手续；新开办的企业应在开办之日起1个月内办理。
第十二条 企业应按规定时间到所在区社会保险经办机构核定本企业和职工个人应缴纳的基本养老保险费数额，并如数将基本养老保险费缴交地方税务机构代收。地方税务机构应于每月15日前将所收基本养老保险费转入基本养老保险基金专户。
第十三条 个体工商户业主、帮工向所在区社会保险经办机构缴纳基本养老保险费。
第十四条 企业分立、兼并、合并、破产、撤销以及与职工建立或解除劳动关系，应在1个月内到所在区社会保险经办机构办理基本养老保险变更登记或注销登记手续。
第十五条 对企业应缴纳的基本养老保险费不予减免；确实无力缴纳基本养老保险费的，经市社会保险委员会批准，可适当延期缴纳，但延期时间不得超过3个月。
第十六条 企业破产、撤销、解散，应首先从土地使用权出让所得或其他财产中划出基本养老保险费，交社会保险经办机构。
第十七条 职工退休，企业不再为其缴纳基本养老保险费，个人也停止缴纳基本养老保险费。
第三章 职工基本养老保险个人帐户的管理
第十八条 社会保险经办机构办理基本养老保险登记手续时，应为参加基本养老保险的职工设立职工基本养老保险个人帐户，核发《职工基本养老保险个人帐户手册》，并以职工本人的身份证号作为职工基本养老保险个人帐户号。
《职工基本养老保险个人帐户手册》用于记载职工在职期间个人缴纳的基本养老保险费及从企业缴纳的基本养老保险费中相应划入的部分，作为职工退休后计发养老金的依据。
第十九条 从1998年1月1日起，职工基本养老保险个人帐户储存额按职工本人缴费工资基数11％的比例记载。
本办法实施前后的职工基本养老保险个人帐户储存额合并计算。
第二十条 社会保险经办机构应每年分户打印一次职工基本养老保险个人帐户储存额对帐单，交职工所在企业与职工本人核对，并由职工保存。
第二十一条 企业和职工不按时足额缴纳基本养老保险费，社会保险经办机构在其补缴后再在其基本养老保险个人帐户补记。
第二十二条 职工基本养老保险个人帐户的积累储存额参考银行1年期居民定期存款利率计息。当年缴纳的基本养老保险费按零存整取利率计息，每年计息1次，息金转为积累额。具体利率，由市社保局每年公布1次。
第二十三条 职工在市内变更工作单位，不变换职工基本养老保险个人帐户；由于与所在企业解除劳动关系等原因停止缴纳基本养老保险费，保留职工基本养老保险个人帐户；重新工作后继续缴纳基本养老保险费，职工基本养老保险个人帐户的前后储存额累计计算。
第二十四条 职工调出本市，1998年1月1日以后记入职工基本养老保险个人帐户的储存额本息全部随同转移，1997年12月31日以前的储存额只转移职工个人缴纳的基本养老保险费。
第二十五条 职工基本养老保险个人帐户储存额用于职工养老，有下列情况之一，方可提前支取：
（一）职工未到法定退休年龄死亡，职工基本养老保险个人帐户中职工个人缴纳的基本养老保险费本息，可由其指定的受益人或法定继承人一次性领取；
（二）职工未到法定退休年龄去境外定居，职工基本养老保险个人帐户中职工个人缴纳的基本养老保险费本息，由职工本人一次性领取，同时终止其职工基本养老保险关系。
第二十六条 《职工基本养老保险个人帐户手册》由职工保存，职工变动工作单位时随同转移，职工退休时由社会保险经办机构收回，同时发给退休证。
第四章 基本养老保险待遇的享受
第二十七条 享受基本养老保险待遇，应同时具备下列条件：
（一）达到国家规定的退休年龄（个体工商户业主及其帮工应达到男性年满60周岁，女性年满50周岁）；
（二）达到规定的缴纳基本养老保险费年限（包括视同缴纳基本养老保险费年限的连续工龄在内），即在实施统帐结合办法前参加工作，缴纳基本养老保险费累计满10年，或在实施统帐结合办法后参加工作，缴纳基本养老保险费累计满15年。
第二十八条 职工符合本办法第二十七条的规定，从办理退休手续的次月起，分别按下列规定逐月领取养老金：
（一）实施统帐结合办法前参加工作，1997年12月31日前退休的，按有关规定计发养老金，再按职工基本养老保险个人帐户储存额除以120增发养老金；
（二）实施统帐结合办法后参加工作的，月养老金为基础养老金、个人帐户养老金之和。其中，基础养老金为退休前一年全市职工月平均工资的20％（下同）；个人帐户养老金为职工基本养老保险个人帐户储存额除以120（下同）。
（三）实施统帐结合办法前参加工作，1998年1月1日后退休的，月养老金为基础养老金、个人帐户养老金、过渡性养老金之和。其中，过渡性养老金的计算公式为：
过渡性养老金＝退休前一年全市职工月平均工资×个人缴纳基本养老保险费工资平均指数×1．3％×职工应建立职工基本养老保险个人帐户前的工龄
上列计算公式中的个人缴纳基本养老保险费工资平均指数为：职工当年本人缴纳基本养老保险费工资除以对应年份的社会平均工资，得出当年缴纳基本养老保险费工资指数，再将退休前历年缴纳基本养老保险费工资指数相加，除以缴纳基本养老保险费年限。计算公式为：
个人缴纳基本养老保险费工资平均指数＝
Ｘ1 Ｘ2 Ｘn
〔－－＋－－＋……＋－－〕÷ｎ
Ｃ1 Ｃ2 Ｃn
其中：Ｘ－－代表本人缴纳基本养老保险费工资；
Ｃ－－代表社会平均工资；
ｎ－－代表个人缴纳基本养老保险费年限。
第二十九条 由老办法规定的养老金计发办法过渡到本办法规定的养老金计发办法，过渡期为3年（1998年1月1日到2000年12月31日）。职工在过渡期内退休，按本办法的规定计发的养老金低于老办法的规定的，可按老办法的规定补齐；高于老办法规定的，最高不得超
过按老办法的规定计发的养老金的20％。
第三十条 退休人员的月养老金达不到本市退休人员月养老金最低标准，可按最低标准发放。退休人员月养老金最低标准，由市社保局按略高于本市城镇居民最低生活保障线的水平提出，市社会保险委员会审核，报市人民政府批准。
第三十一条 未达到本办法第二十七条规定的缴纳基本养老保险费年限，职工退休后不享受基本养老金待遇，可一次性领取职工基本养老保险个人帐户储存额本息，有视同缴纳基本养老保险费年限的，还可每满一年领取相当一个半月退休前一年全市职工月平均工资的养老金，同时终止
职工基本养老保险关系。
第三十二条 职工退休未领完职工基本养老保险个人帐户储存额本息死亡，储存额中个人缴纳的基本养老保险费本息余额，可由其指定的受益人或法定继承人一次性领取。
第三十三条 职工因工（公）致残完全丧失劳动能力，经市劳动鉴定委员会确认，由社会保险经办机构按有关规定给予养老保险待遇。
第三十四条 企业应按规定到社会保险经办机构办理享受基本养老保险待遇人员的复核手续；由于退休人员去境外定居或其他原因不能办理的，应按国家有关规定取得证明；无故不办的，社会保险经办机构可停拨养老金。
第三十五条 养老金按全市职工上年月平均工资增长额的一定比例定期调整。调整时间和水平，由市社保局按照省人民政府的有关政策规定提出意见，报市人民政府批准。
第五章 基本养老保险的组织与管理
第三十六条 市社会保险委员会为全市职工基本养老保险领导机构，负责审议企业职工基本养老保险发展规划和法规规章草案，研究、协调有关企业职工基本养老保险的重大问题。
市社保局是市人民政府管理企业职工基本养老保险的职能部门，负责贯彻实施企业职工基本养老保险法律、法规、政策和检查监督有关执行情况，拟订企业职工基本养老保险法规规章草案及有关政策，管理企业职工基本养老保险业务和基金。
社会保险经办机构在市社保局领导下，按分工经办企业职工基本养老保险业务，主要职责是：负责核定企业和职工个人应缴基本养老保险费数额和支付养老金；管理职工基本养老保险个人帐户；为企业和职工提供有关企业职工基本养老保险的查询等服务；受市社保局委托，依法查处企
业和职工违反有关企业职工基本养老保险法律、法规、规章的行为；办理市社保局委托或者授权办理的其他事务。
第三十七条 基本养老保险基金按收支两条线办法管理。具体办法，由市社保、财政局另行制定。
第三十八条 基本养老保险基金专项用于企业职工基本养老保险；不敷使用时，由地方财政补贴。
第三十九条 市社保局应定期或根据市社会保险委员会的要求，汇总、核实基本养老保险基金使用管理情况，并向市社会保险委员会汇报。
第四十条 基本养老保险基金收支运营，接受市社会保险基金监事会的监督、检查。
第四十一条 社会保险经办机构应逐步提高企业职工基本养老保险社会化管理水平，做好管理服务工作，减轻企业的社会事务负担。
第四十二条 企业或在职职工、退休人员可向社会保险经办机构核查缴纳基本养老保险费和支付养老金的情况，社会保险经办机构应积极提供服务。
第四十三条 社会保险经办机构可根据工作需要核查企业职工人数、名单、工资发放等情况，企业必须如实提供资料。
第四十四条 审计部门对基本养老保险基金及其专户资金的管理使用情况和企业缴纳基本养老保险费的情况，依法进行审计监督。
第四十五条 地方税务机构应积极配合社会保险经办机构做好代收基本养老保险费的工作，保证基本养老保险费及时足额入帐。
第四十六条 企业参加职工基本养老保险情况，受同级工会监督。企业应及时将《职工基本养老保险个人帐户手册》及其对帐单发给职工，及时足额缴纳基本养老保险费和发放养老金。
第六章 争议处理与处罚
第四十七条 职工与企业发生基本养老保险争议，可向市社会保险争议仲裁委员会申请仲裁。
第四十八条 企业不按规定参加职工基本养老保险，由社会保险经办机构发出通知书限期参加。企业必须在接到通知书之日起15日内按本办法第十一条的规定办理登记手续，逾期仍不参加基本养老保险的，可处以罚款。社会保险经办机构可依法申请人民法院强制执行。
第四十九条 企业不按时足额缴纳基本养老保险费，由收费机构发出催缴通知书限期缴纳，逾期仍不缴费的，可由社会保险经办机构依法申请人民法院强制执行，并自逾期之日起，每日按所欠基本养老保险费的2‰加收滞纳金。
所收滞纳金应并入基本养老保险基金。
第五十条 企业应按时足额将养老金发放给退休人员；不按时足额发放的，由社会保险经办机构发出通知书限期发放；逾期仍不发放的，可处以罚款。社会保险经办机构可依法申请人民法院强制执行。
第五十一条 退休人员死亡，其直系亲属或有关单位应及时到社会保险经办机构办理注销职工基本养老保险关系的手续；以伪造证件或其他手段多领、冒领养老金的，社会保险经办机构应追回多领、冒领的养老金；情节严重的，可处以罚款。
第五十二条 社会保险工作人员有下列行为之一，由所在单位或有关部门给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
（一）未按规定将基本养老保险费转入基本养老保险基金专户的；
（二）贪污挪用基本养老保险基金和养老金的；
（三）违反基本养老保险基金管理规定，造成损失的；
（四）擅自放宽领取养老金条件的。
第五十三条 不服社会保险经办机构作出的处理决定，可依法申请行政复议，也可直接向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行处理决定的，社会保险经办机构可向人民法院申请强制执行。
第五十四条 扰乱社会保险机构正常工作秩序，由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十五条 已参加企业职工基本养老保险的机关、事业单位及其合同制工人和退休人员，以及实行企业化管理的事业单位及其在职和退休人员，按本办法的规定执行。
第五十六条 蔡甸、江夏、东西湖、汉南区和黄陂、新洲县城镇企业职工基本养老保险实施方案，由各区县人民政府根据《国务院关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》并参照本办法拟订，报市社会保险委员会审批后实施。
第五十七条 本办法的具体应用问题，由市社保局负责解释。
第五十八条 本办法自1998年7月1日起施行，《武汉市城镇企业职工养老保险办法（试行）》（武政〔1995〕12号）、《武汉市人民政府关于集体所有制企业贯彻〈武汉市城镇企业职工养老保险实施办法（试行）〉的通知》（武政〔1995〕48号）和《武汉市城镇私
营企业、个体工商户业主、帮工养老保险实施办法（试行）》（武政〔1996〕68号）同时废止。本市过去发布的其它有关企业职工基本养老保险的规定与本办法不一致的，以本办法为准。
1998年6月11日
