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山东省技术市场管理条例(已废止)

作者:法律资料网 时间:2024-07-16 01:08:37  浏览:8211   来源:法律资料网
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山东省技术市场管理条例(已废止)

山东省人大常委会


山东省技术市场管理条例
山东省人大常委会


(1990年12月27日山东省第七届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 技术市场管理机构
第三章 技术贸易机构
第四章 技术贸易管理
第五章 技术合同管理
第六章 技术权益
第七章 技术贸易费用与税收
第八章 奖励与处罚
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强技术市场管理,维护技术市场秩序,保障技术贸易当事人的合法权益,促进科技成果尽快地转化为生产力,为社会主义现代化建设服务,根据国家有关法律、法规,结合本省实际情况,制定本条例。
第二条 凡在本省行政区域内从事技术贸易活动的法人和公民,均须遵守本条例。
第三条 技术市场是社会主义商品市场的重要组成部分。技术市场的业务范围主要包括技术转让、技术咨询、技术服务和委托、合作技术开发等技术贸易活动。
第四条 从事技术贸易活动,应当遵循自愿平等、互利有偿、诚实信用的原则。技术贸易当事人的合法权益受法律保护。
第五条 各级人民政府应当加强对技术市场管理工作的领导,支持和鼓励为经济建设服务的技术贸易活动,促进技术市场的发展。

第二章 技术市场管理机构
第六条 各级人民政府的科学技术委员会是技术市场的主管部门,负责本行政区域内的技术市场管理工作。其职责是:

(一)贯彻执行国家和省有关技术市场管理的法律、法规和规章;
(二)审批技术贸易机构;
(三)管理技术合同的认定登记工作;
(四)管理和监督技术贸易活动;
(五)技术市场的其他管理工作。
第七条 各级工商行政管理部门参与技术市场的监督管理。其职责是:
(一)负责对技术贸易机构的登记注册和监督管理;
(二)监督、检查技术合同的订立和履行,确认无效技术合同,查处违法技术合同;
(三)依法查处技术贸易中违反工商行政管理法规的行为。
第八条 各级财政、税务、审计、金融、物价等部门,应当按照各自的职责,协同做好技术市场管理工作。

第三章 技术贸易机构
第九条 技术贸易机构主要是指以促成技术成果商品化为目的,从事技术贸易活动的组织。
第十条 建立独立的技术贸易机构,应具备下列条件:
(一)有明确的业务方向和范围;
(二)有与技术贸易范围相适应的能够独立支配的财产和经费;
(三)有固定的专业技术人员和管理人员;
(四)有必要的技术设施和条件;
(五)有独立的名称、固定的场所和健全的组织机构、章程。
建立非独立的技术贸易机构,除具备前款(一)(三)(四)(五)项规定条件外,还必须有单位法定代表人的授权,并由本单位提供经济担保,承担民事责任。
第十一条 建立企业性质的技术贸易机构,经其业务主管部门审查同意后,由同级技术市场主管部门审查批准;建立事业性质的技术贸易机构,经其业务主管部门审查同意后,由同级技术市场主管部门会同同级编制委员会审查批准;建立私营和个体技术贸易机构,由创办人提出申请,
报当地县(市、区)技术市场主管部门审查批准。
技术贸易机构经审查批准,由审批部门核发《技术贸易许可证》。凡未领取《技术贸易许可证》的技术贸易机构,必须补领。
第十二条 技术贸易机构,必须持批准文件和《技术贸易许可证》到当地工商行政管理部门登记注册,领取营业执照,并在领取营业执照之日起三十日内向当地税务部门办理税务登记。
第十三条 技术贸易机构的合并、分立、撤销以及变更主要登记事项,应按原审批程序办理注销登记或变更登记手续。

第十四条 各类技术贸易机构应当按照规定接受各级技术市场主管部门及有关行政管理部门的管理和监督检查。

第四章 技术贸易管理
第十五条 本条例所称的技术贸易是指通过技术交易会、招标会、信息发布会、技术洽谈、科技集市、常设技术市场、技术承包、技术入股、组织科研生产联合等形式所进行的技术交易活动。
第十六条 进入技术市场的技术,应当符合国家的产业政策和技术政策。
涉及国家安全或重大利益需要保密的技术进入技术市场,须由有关科学技术保密机关核定密级后,按照国家法律和有关规定办理。
第十七条 当事人从事技术贸易活动,成交后必须按照《中华人民共和国技术合同法》的规定,订立书面技术合同。
技术合同书和技术合同登记证明材料采用全省统一格式。
第十八条 组织各类技术交易会,主办单位必须在技术交易会结束后一个月内,将贸易情况按隶属关系书面报告技术市场主管部门。
第十九条 技术商品的广告宣传,须由县(市、区)以上技术市场主管部门或其授权单位出具证明。
广告经营者不得刊播、设置、张贴未取得县(市、区)以上技术市场主管部门或其授权单位证明的技术商品广告。
第二十条 从事技术贸易活动,不得提供虚假技术信息;不得与当事人一方串通,损害另一方利益。
第二十一条 技术市场主管部门设技术市场检查员。技术市场检查员须凭省技术市场主管部门颁发的《技术市场检查证》,从事对技术市场的检查、监督和管理工作。
技术市场管理人员应秉公执法,不得营私舞弊;在执行公务时,应当出示《技术市场检查证》。
第二十二条 建立技术市场统计制度。各级技术市场主管部门、技术合同登记机构以及从事技术贸易活动的单位和个人,应根据《中华人民共和国统计法》和有关技术市场统计的规定,向有关部门如实提供技术市场统计资料和情况,不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

第五章 技术合同管理
第二十三条 技术合同实行认定登记制度。
省技术市场主管部门统一管理全省技术合同认定登记工作。
技术合同登记机构,由同级技术市场主管部门批准公布,并报省技术市场主管部门备案。
技术合同登记机构不得从事或者参与技术贸易活动。
第二十四条 技术合同订立后,合同当事人必须在一个月内持书面合同文本和有关附件,向当地的技术合同登记机构申请登记。
第二十五条 技术合同登记机构应当依照国家的法律、法规和有关规定,对合同文本和有关材料进行审查和认定登记。

技术合同登记机构可按规定收取技术合同登记费。
第二十六条 属于《中华人民共和国技术合同法》第二十一条所列情况之一的技术合同,当事人或者利害关系人可以请求工商行政管理部门宣布合同无效。当事人或者利害关系人也可以请求人民法院宣布合同无效。
工商行政管理部门在执行工作中发现属于前款合同的,有权进行查处。但是,涉及非法垄断技术、妨碍技术进步、侵害他人权益的,工商行政管理部门应当委托当地科学技术委员会作出结论后,再行处理;涉及专利侵权的,委托专利管理机关作出结论后再行处理。
第二十七条 经认定登记的技术合同,当事人协商一致变更、解除,或者被有关机关撤销、宣布无效时,应当向原登记机构办理变更登记或者注销登记手续。
第二十八条 从事技术合同登记的工作人员应当具有中专以上学历或者初级以上专业技术职务(职称),并经省技术市场主管部门的考核,取得《技术合同登记员证》后,方可从事技术合同登记工作。
第二十九条 订立技术合同的单位,应当建立、健全技术合同管理制度,保证所订立的技术合同顺利履行,维护本单位的技术贸易信誉。
第三十条 发生技术合同争议的,当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的,可以依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,向技术合同仲裁机构或者经济合同仲裁机构申请仲裁。
当事人一方或者双方对仲裁决定不服的,可以请求上级或者原仲裁机构复议一次。当事人一方在规定的期限内不履行仲裁决定的,另一方可以申请人民法院强制执行。
当事人没有在合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,任何一方可以在《中华人民共和国技术合同法》第五十二条规定的期限内就合同争议向人民法院起诉。

第六章 技术权益
第三十一条 执行国家和地方科技计划项目所完成的技术成果,经上级主管部门同意,研究开发方可以转让。转让所得收入,按国家法律、法规和有关规定处理。
第三十二条 执行本单位的任务或者主要是利用本单位的物质技术条件所完成的技术成果,是职务技术成果。职务技术成果的使用权、转让权属于单位。
个人在完成本职工作和不侵犯本单位技术权益、经济利益的前提下,自行研究开发的科技成果,是非职务技术成果。非职务技术成果可自行转让。使用本单位物质技术条件,应同单位达成协议,并支付使用费。
第三十三条 未经本单位同意,个人不得提供或者转让下列技术成果:
(一)本单位准备或者已经申请专利的发明创造;
(二)本单位准备申报、已经申报或者已经获得发明奖、自然科学奖、科学技术进步奖的科技成果;
(三)本单位准备转让或者已经转让的技术;
(四)本单位在研究开发工作中取得的阶段性技术成果;
(五)本单位明确规定不向外单位提供或者转让的未公开的关键性技术。

第七章 技术贸易费用与税收
第三十四条 技术贸易的价款或报酬,由当事人根据技术成果的经济效益和社会效益、研究开发技术的成本、技术成果的工业化开发程度、当事人享有的权益及承担的责任,协商议定。
技术贸易的价款或报酬中包含非技术性款项的,应当分项计算。当事人不得将非技术性款项的收入计入技术贸易总额。
第三十五条 技术贸易价款或报酬的支付方式由当事人协商议定,可以采取一次总付或者分期支付,也可以提成支付或按双方约定的其他方式支付。
第三十六条 企业单位支付经过认定登记的技术合同价款或报酬,按协议一次或分期支付的,可以一次或分期摊入成本(或费用);按新增销售额(或产品销量)的一定比例提成支付的,直接从销售收入中支付;按利润的一定比例提成支付的,在实施该项技术后的新增利润中税前支付
;取得技术贸易贷款的,可在该项目新增利润中税前还贷。
全民所有制事业单位支付技术贸易费用,在事业费包干结余或预算外收入中列支;没有事业费包干结余或预算外收入的,在事业费中列支。
第三十七条 从事技术贸易的企业事业单位,应从技术贸易活动所得的技术性纯收入中按有关规定提取一定比例的奖金,奖励直接从事研究开发该项目的技术人员。奖励费用不计入企事业单位奖金总额,不计征奖金税。
从各专业银行的营业机构提取技术贸易奖金,须凭技术合同登记机构开具的技术合同登记证明,按银行有关规定领取现金;否则,银行拒绝办理。
第三十八条 单位的技术贸易收入,按有关规定享受减免税优惠。
个人的技术贸易收入依法纳税。
第三十九条 未申请认定登记和未予登记的合同,不得享受信贷、税收和奖励等方面的优惠。
第四十条 从事技术贸易的单位,统一使用由所在地税务部门监制并套印“发票监制章”的技术贸易专用发票,其技术贸易收入应当纳入本单位的财务管理。
第四十一条 个人订立技术合同提取技术贸易费用,必须通过技术合同登记机构的开户银行办理。其它单位不得为个人技术贸易提供财务结算。
第四十二条 各级技术合同登记机构受税务部门的委托,对取得技术贸易收入的个人,按规定代扣代缴个人收入调节税,代售技术合同印花税票。

第八章 奖励与处罚
第四十三条 对在技术市场管理和技术贸易工作中作出突出贡献的单位和个人,由人民政府或者主管部门给予表彰、奖励。
第四十四条 未领取《技术贸易许可证》和营业执照从事技术贸易活动的,由技术市场管理部门予以取缔并没收其非法所得。
第四十五条 违反本条例有下列行为之一的,由技术市场主管部门根据情节轻重,没收非法所得、责令赔偿经济损失并处以三百至三千元罚款:
(一)侵犯单位或他人技术权益的;
(二)提供虚假技术信息给对方造成经济损失的;
(三)不依法订立书面技术合同的。
前款所列处罚种类,可以单用,也可以合并使用。
第四十六条 在技术贸易活动中,当事人有违反工商行政管理、财政、税收管理法律、法规行为的,分别由工商行政管理、财政、税收部门按各自的职责,根据有关法律、法规予以处罚。
第四十七条 罚没款一律上交地方财政,任何单位或个人不得坐支、挪用。
第四十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定的上一级主管部门申请复议,上一级主管部门应当在收到复议申请之日起两个月内作出复议决定。申请人对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人
也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不执行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。
第四十九条 技术市场管理人员玩忽职守、营私舞弊、贪污受贿的,由所在单位或其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第五十条 本条例具体应用中的问题由省科学技术委员会负责解释。
第五十一条 本条例自1991年3月1日起施行。山东省人民政府1988年5月22日发布的《山东省技术市场管理暂行办法》同时废止。



1990年12月27日
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国家发展改革委办公厅印发关于在宁夏中南部地区和广西百色市、河池市开展通过职业教育实现就业和脱贫试点工作的指导意见的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委办公厅印发关于在宁夏中南部地区和广西百色市、河池市开展通过职业教育实现就业和脱贫试点工作的指导意见的通知

发改办西部[2011]3206号


宁夏自治区发展改革委、广西自治区发展改革委:
为贯彻落实《中共中央国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见》(中发〔2010〕11号)和《中共中央、国务院关于印发〈中国农村扶贫开发纲要〉(2011-2020年)的通知》(中发〔2011〕10号)精神,经研究,我委拟在宁夏中南部地区和广西百色市、河池市开展通过职业教育实现就业和脱贫试点工作。为指导和推动试点工作的开展,我们制订了《关于在宁夏中南部地区和广西百色市、河池市开展通过职业教育实现就业和脱贫试点工作的指导意见》,现印发你们,请结合实际贯彻落实。
附件:关于在宁夏中南部地区和广西百色市、河池市开展通过职业教育实现就业和脱贫试点工作的指导意见



国家发展改革委办公厅

二○一一年十二月二十四日

附件:
关于在宁夏中南部地区和广西百色市、
河池市开展通过职业教育实现就业和
脱贫试点工作的指导意见
为贯彻落实《中共中央国务院关于深入实施西部大开发
战略的若干意见》(中发〔2010〕11 号)和《中共中央、国
务院关于印发〈中国农村扶贫开发纲要〉(2011-2020 年)的
通知》(中发〔2011〕10 号)精神,促进集中连片特殊困难
地区(以下简称连片特困地区)劳动力转移就业,加快脱贫
致富奔小康步伐,现就在宁夏中南部地区和广西百色市、河
池市开展通过职业教育实现就业和脱贫试点工作提出如下
意见:
一、重要意义
宁夏中南部地区和广西百色、河池市分别属于《中国农
村扶贫开发纲要(2011—2020 年)》确立的六盘山区、滇黔
桂石漠化区两大连片特困地区。这些地区土地资源匮乏,人
地矛盾尖锐,水土流失严重,生态环境脆弱,有的还是少数
民族集中聚居区,民生问题、生态问题与民族问题交织叠加,
扶贫开发任务十分艰巨。历史和现实一再证明,要从根本上
解决这些特困地区的发展问题,必须着眼于提高人口素质,
促进人口、经济、资源环境的空间均衡,从根本上缓解人类
生存发展与自然环境承载能力之间的突出矛盾。实施通过职
业教育实现就业和脱贫试点,就是以缓解人地矛盾、保护生
态环境、促进民生改善为目标,通过特殊的扶持,让生态脆
弱地区和贫困地区农村初中毕业生到职业院校接受良好的
职业教育,使其掌握生存发展技能从而转移到城镇稳定就业
定居,有效解决连片特困地区自然环境承载力低、人口素质
低、贫困程度深等问题。
在宁夏中南部地区以及广西百色市、河池市实施通过职
业教育实现就业和脱贫试点,有利于增强这些地区扶贫开发
的“造血”功能,实现人才培养、扶贫开发和生态保护的和
谐统一,是脱贫愿望最迫切、扶贫任务最艰巨地区破解贫困
难题的有益探索;有利于从源头上扭转上述地区生态环境恶
化趋势,改变过度依赖自然条件、以牺牲环境为代价的落后
生产方式,是生态脆弱和贫困地区走可持续发展之路、实现
人与自然和谐相处的必然要求;有利于促进连片特困地区民
生问题的有效解决,增进民族团结和维护社会稳定,是缩小
发展差距、促进全体人民共享科学发展成果的重要体现。必
须充分认识这项工作的重要意义,进一步增强紧迫感和责任
感,认真负责地做好试点工作,为连片特困地区加快脱贫致
富、改善生态环境,提高发展能力、缩小贫富差距作出新的
贡献。
二、指导思想和基本原则
试点工作要坚持以下指导思想:以科学发展观为指导,
以实现带动脱贫致富和保护生态环境为目标,以增强自我发
展能力为主线,以职业技能培养和促进就业为抓手,着力于
扶贫开发与职业教育相结合,通过提高受助者技能素质,促
进农村劳动力转移输出,减轻生态压力和土地压力,为破解
连片特困地区主要矛盾探索有效途径。
试点工作要应遵循以下基本原则:
(一)协调配合原则。有关部门要加强协调配合,做好
各个关键环节的有机衔接,积极探索新路径、创建新机制、
创造新经验,确保受助对象得到实惠,试点工作取得实效。
要动员、组织、协调社会力量,共同支持、参与试点工作。
(二)公开公正原则。要加强管理,强化监督,严格按
规定程序操作。要将资助对象、申请办法、资助标准以及培
训机构和培训专业等向社会公布,做到工作过程透明,结果
公平公正,确保符合条件的农村贫困家庭子女获得资助。
(三)就业导向原则。以市场需求为导向,以促进连片
特困地区农村贫困家庭子女稳定转移就业为目标,开设适应
市场需求的专业,强化技能训练,着力培养学生的岗位适应
能力,加强就业指导。
三、试点范围及目标任务
(一)试点范围。综合考虑地区贫困水平、职业教育基
础、扶贫开发情况等方面因素,试点范围确定为宁夏中南部
地区的7 县2 区以及沙坡头区、中宁县的山区,广西百色市
除靖西、那坡之外的10 个县(区),河池市下辖的11 个县
(市、区)。
(二)目标要求。通过三到五年的试点实践,探索通过
职业教育实现就业和脱贫的组织实施形式、扶持对象的筛选
培养机制、实现稳定就业的途径和措施、资金筹措和管理使
用办法等,理清主要问题,为今后的工作积累有益经验。
(三)主要任务。围绕试点所涉及的几个关键环节,重
点抓好以下几项任务:
一是准确识别扶持对象。以试点区域内生态环境脆弱地
区、库区移民区、水源保护地以及深度贫困地区已完成义务
教育阶段,并愿意接受职业教育的农村适龄学生为资助对
象。建立健全识别机制,做好建档立案工作,实行动态管理,
确保试点工作效益发挥。
二是合理界定资助内容。在享受国家和地方职业教育助
学普惠政策的基础上,通过多渠道筹集资金,向扶持对象提
供在校学习期间的生活费、交通费等补助,帮助贫困学生顺
利完成学业,掌握能够融入社会的实用技能,实现用技能改
写贫穷的目标。
三是认真遴选职业院校。要充分考虑学校的地域分布、
专业设置、教学设施设备等因素,选择教学质量高、社会效
益好、市场前景广、信誉度高的职业院校承担扶持对象的培
养任务,特别要注重学校参与试点工作的热情以及转移就业
推介服务能力。
四是切实提供就业服务。承担院校要根据市场需求,充
分考虑受助对象能够尽快就业的要求,有针对性地设置相关
专业。政府有关部门要做好学生就业推介、创业指导工作,
优先推荐受助的毕业生到相关企业就业,跟踪就业创业情况
并及时与承办学校沟通,合理调整专业设置,提高教学内容
的针对性、实效性。
四、工作要求
(一)加强领导,形成合力。试点是一项政策性强的民
生工程。国家发展改革委要加强对试点工作的指导和协调。
试点地区各级人民政府要充分认识这项工作的重要意义,精
心组织,周密安排,推动试点工作顺利实施。要广泛动员和
引导社会力量积极参与,鼓励高等、中等职业优质院校特别
是大型龙头企业以校企合作、订单培养等方式到试点地区招
生,依托东部发达地区对口帮扶渠道扩大异地培养及就业规
模,形成合力,共同做好工作。
(二)完善制度,加强监督。试点地区有关部门要制定
切实可行的实施细则或管理办法,对项目监督、考核评估以
及信息报告等做出规定,为确保试点工作取得成效提供制度
保障。发挥舆论监督、出资主体监督、受助对象监督和公众
监督的作用,促进试点工作透明、高效。要严格执行财务管
理和审计制度,对项目资金实行专账管理、专款专用,严禁
克扣、挪用、挤占和虚报冒领,确保资金使用安全。
(三)总结经验,探索创新。试点地区要认真总结经验,
及时解决实施中存在的问题,积极探索行之有效的工作方
法,不断健全完善工作制度,及时上报国家有关部门和相关
资助机构,为连片特困地区推进通过职业教育实现就业和脱
贫项目的全面实施创造有利条件。
(四)加强宣传,积极推动。试点地区要加强对试点工
作的宣传,发挥新闻媒体的舆论导向作用,大力宣传、解读
有关政策和典型事例,营造全社会关心支持连片特困地区发
展的良好氛围。
尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少,这类案件案情并不复杂,但在司法实践中却产生了极大的困惑:多数意见认为,从法律逻辑上推演,买受人只能获得债权救济,而不能享有物权的保护。但是,从生活常理来论,似应给予买受人以物权保护,否则有违公平,有悖诚信。法律的生命源于生活,如果法律人与普通市民各说各话,将减损法律的权威,有损法律人的社会评价,也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座,所以,对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前,需要强调:为使讨论更有针对性,避免范围过于宽广,1.本文只针对商品房进行分析,不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等,有关这些房屋的连环买卖问题,笔者将在其他文章中另行分析;2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析,不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形;3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋(包括初始登记),对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围;4.本文假定买受人不存在违约的情形,出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形,如果存在这些情形,则可能产生其他法律问题,这些问题不列入本文讨论的范围;5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题,对于这些问题,已有大量文章进行了充分的讨论,本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为,之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象,其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济,而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着,本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性,以实现法律效果与社会效果相统一。同时,本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利,衡平了各方利益,并考虑了国家的房地产调控政策,避免司法权与行政权打架。最后,本文提出了制定司法解释的建议,并斗胆设计了供参考的司法解释条文,以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
(一)观点争鸣
这类案件中,经常会出现出卖人在未取得产权证,也未征得其前手----现有产权人(以下简称“前手”)同意的情况下,将其合法占有的商品房转卖给他人,而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题,司法实践中存在以下不同意见:
第一种观点认为,根据《房地产管理法》第三十七条的规定,未依法登记取得权属证书的房屋不得转让,出卖人出卖房屋时如未取得产权,则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为,《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同,如出卖人的前手不同意或事后不追认,则该合同无效或不生效。该观点进一步认为,判决合同无效或不生效后,买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为,该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿,并不违反法律、法规,在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下,即使前手不同意或事后不追认,该合同依然有效。
(二)法理分析
本文同意第三种观点,以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行,但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平,已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于:1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范,而非效力性规范,不影响合同的效力 ;2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍,但不会影响合同的效力;3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看,该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多,本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性,但是,该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先,必须澄清的一个问题是,不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分,《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”,而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后,对于该房屋就具有了期待权,对该房屋具有财产性权利;而前手则附有依法协助出卖人过户的义务,无权期待收回房屋或转卖他人(尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下)。就出卖人来说,对于现在已交付给自己的,将来也必然属于自己的房屋(只要出卖人不进行其他处分),当然有处分的权利。
其次,现实生活中,出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款,这时,前手一般会书面认可出卖人为所有权人,至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定,由于房屋并未登记在出卖人名下,出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定,产权登记簿对所有权只具有推定效力,并无绝对效力 ,故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力,只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说,前手书面认可了出卖人抵押人的地位,而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值,所以,我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三,《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰,故学界存在各种不同的解读,虽早有青年学者提出“合同有效说” ,也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提,惟有将无权处分行为认定为生效行为,方可既获得形式上的正当性,又获取实质上的正当性 ,但以往的通说基于对该条文的反对解释,认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后,我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题,便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以,在这类案件中,即便认为出卖人无权处分,无权处分只能导致物权变动不发生效力,但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为,合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题,下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则,因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用,当合同的履行于己有利时,便促成合同生效;于己不利时,则阻止合同生效,极易诱发道德风险。
而且,如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效,那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的,而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的,也是市场流通的必然要求,这将极大地影响交易的安全。
此外,第二种观点认为应判决合同无效或不生效,让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任,赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚,还会产生极差的社会效果。一般来说,守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且,由于买受人已合法占有房屋,判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件,这样就极易引发社会不稳定因素。而且,让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前,我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同,出卖人对其前手有两项基本请求权,第一项为请求其前手交付房屋的权利;第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ,第二项权利属于法定的请求权。而且,最高人民法院民一庭的倾向性意见认为,该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人,出卖人已合法占有该房屋,故,出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同,出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人,即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为,也不违法法律、行政法规规定,在不损害国家、社会、他人利益的情况下,应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到,由于房屋不在出卖人名下,出卖人的负担行为有效,但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢?这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢?答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指,出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上,这种现象根本不可能发生,因为,在这种情况下,房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以,欲使物权变动发生效力,就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤,下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下,出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是,在基层法院及银行系统中,持在抵押期间,未经银行同意,出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点,笔者本不打算提及,但由于其相当流行,为纠正这种以讹传讹的现象,本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ;二是抵押合同中的约定。本文认为,这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据,本文认为,首先,《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效,该条款只是要求通知抵押权人,而通知的时间、方式并无限制。我们认为,诉讼通知也应当认定是通知的一种,所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足,形同虚设;其次,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的,如抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭”;第三,《物权法》第一百九十一条也有同样的规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见,只要买受人同意代出卖人清偿债务,就可以消灭抵押权,这对银行并无不利,我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价,不能由出卖人与银行之间的约定来决定,出卖人违反约定,只会涉及出卖人承担违约责任的问题,不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题,具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定,出卖人转卖的行为是否有效
实践中,出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前,不得转卖”、“未经卖方同意,买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下,未经其前手同意而转卖房屋,其前手主张出卖人转卖行为无效的,人民法院是否应当支持?
有观点认为,即使同意上述有关合同有效性的论证,但根据《合同法》第七十九条的规定 ,出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为,这种观点也是无法成立的,理由为:第一,认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条,而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定;第二,如前所述,合同的效力之有无只能由法律来评价,而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定,只能导致出卖人对其前手承担违约责任,但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么,则要视案件的具体情况而论;第三,如前所述,最高人民法院民一庭倾向性意见认为,请求前手协助过户的权利具有物权性质,可见,出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴;第四,实践中,出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实,前手一般都默认,只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩,试图将房屋收回,对于前手这种因利而变的行为,不应当鼓励。
当然,如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的,卖方有权收回房屋”之类的约定,则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题,使买受人丧失物权的保护,但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中,买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的,常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金(如有的话),并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿,银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述,只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务,既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻,仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务,因为这并不损害前手的利益。
当然,买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题,前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为,要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质,故不适用诉讼时效的规定。