全民所有制技术开发型科研机构技术经济承包责任制暂行办法实施细则
国家科委 人事部 财政部 等
全民所有制技术开发型科研机构技术经济承包责任制暂行办法实施细则
1993年12月4日，国家科委、人事部、财政部、国家税务总局
根据国家科委，人事部、财政部、国家税务局联合发布的《全民所有制技术开发型科研机构技术经济承包责任制暂行办法》（〔1992〕国科发改字第545号）的有关规定，制定本实施细则。
一、组织实施
国务院和地方各部门、直属机构，应协同科技主管部门和人事、财政部门具体负责其所属科研院所（以下简称单位）试行技术经济承包责任制办法的组织实施工作。
二、考核指标
（一）经济效益和社会效益的指标
1．纯收入增长率：用于反映单位经济效益增长情况。计算公式如下：
本年纯收入
纯收入增长率＝（------------1）×100％
上年纯收入
纯收入＝事业收入--成本（费用）--税金
事业收入包括承担纵横向项目收入、产品收入、技术性收入和其他收入等，不包括国家拨给的离退休人员经费和科研设备、大型基建专款等。
成本（费用）包括科研生产经营活动中支付的劳务费、原材料费、燃料及动力设备购置使用费和折旧费，以及院（所）管理费、研究室和车间管理费、销售费用等。
2．上缴税金增长率：用于反映单位上缴国家税金的增长情况。计算公式如下：
本年上缴税金数额
上缴税金增长率＝（------------------1）×100％
上年上缴税金数额
3．科技投资效益率：用于评价单位的科技资金投入和效益产出水
平。计算公式如下：
本年科技成果转化收入
科技投资效益率＝----------------------------------×100％
前三年科研生产成本（费用）平均值
科技成果转化收入指技术成果、技术转让收入、成果转化为产品的收入及其联营收入。
4．社会效益考察指标：
主要考察单位完成国家纵向任务的情况，由主管部门评议打分。
（二）科技水平指标
（1）科技成果情况：用于反映单位的研究水平和科技成果的储备情况。根据获奖情况，科技成果分为国家级、省部级、地市级和单位级4种，科技成果情况积分根据成果的级别和计分标准（见表一）计算，计算公式如下
科技成果水平积分＝∑（成果级别等级标准分×成果数量）
（2）知识产权情况：用于反映单位理论学术水平及其积累情
况。知识产权项目包括：专利、著作（包括计算机软件）和论文。知
表一、各类成果单项计分标准表
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| 等级| | | |
| 分数 | 一 等 | 二 等 | 三 等 |
|级别 | | | |
|----------------|--------------|--------------|--------------|
| 国 家 | 80 | 50 | 30 |
|----------------|--------------|--------------|--------------|
| 省 | 40 | 20 | 10 |
|----------------|--------------|--------------|--------------|
| 地 市 | 15 | 10 | 5 |
|----------------|--------------|--------------|--------------|
| 单 位 | 3 | 2 | 1 |
--------------------------------------------------------------------
识产权情况积分，根据不同项目及级别和计分标准（见表二）计算，
计算公式如下：
知识产权水平积分＝∑（项目级别标准分×项目数量）
表二 知识产权单项设计标准表
--------------------------------------------------------------------------------------------
| 知识 | 专 利 | 著 | 论 文 发 表 |
| 产权 |------------------| |--------------------------------------------------|
| 状况 | 获得 | 购买 | 作 | 国际 | 国家一级 | 国家二级 | 其它刊物 |
| | | | | 刊物 | 刊物 | 刊物 | |
|--------|--------|--------|------|--------|------------|------------|------------|
| 得分 | 50 | 10 |30 | 15 | 10 | 3 | 1 |
--------------------------------------------------------------------------------------------
（3）科技成果转化应用率：用于反映单位科技成果的实用性和
成果转化为生产力的能力。计算公式如下：
前三年科技成果转化应用数
成果应用率＝--------------------------×100％
前三年科技成果累计数
（三）科研后劲指标
（1）事业发展基金年增长率：反映单位用于事业发展后劲的资金储备情况，计算公式如下：
本年事业发展基金
事业发展基金年增长率＝（--------------------1）×100％
上年事业发展基金
（2）人均自筹固定资产及其增长率：反映单位用其收入完成固
定资产储备情况。计算公式如下：
本年自筹固定资产原值总额
人均自筹固定资产原值＝--------------------------
本年职工平均人数
本年人均自筹固定资产原值
人均自筹固定资产增长率＝（----------------------------1）×100％
上年人均自筹固定资产原值
（3）超前研究投入比率：反映单位事业发展基金中用于超前研
究开发的投入情况。计算公式如下：
当年超前研究投入总额
超前研究投入比率＝----------------------×100％
当年纯收入总额
（4）人均培训费增长率：用于反映单位对人才储备的资金投入
情况。计算公式如下：
当年培训投入总额
人均培训费＝------------------
当年职工平均人数
本年度人均培训费
人均培训费增长率＝（------------------1）×100％
上年度人均培训费
（四）精神文明建设考察指标
主要考核单位领导的决策管理水平、领导班子的团结勤奋情况、各部门管理状况，以及是否出现超计划生育和重大安全事故情况。由主管部门评议打分。
三、年度考核办法
（一）单位应根据自身实际情况，制订试行期间改革发展总目标，提出各项考核指标基数，与主管部门签定《试行技术经济承包责任制合同书》，报同级科技主管、人事、财政部门批准后实施。国务院各部门、各直属机构所属单位实行技术经济承包责任制，由各主管部委批准，报国家
科委、人事部、财政部备案。
（二）单位应根据各项考核指标，认真组织本单位年度各项工作，年终由单位认真自评。填报考核报表及有关文字说明材料，接受主管部门的核定。
（三）主管部门应对单位年终报表及有关材料进行认真审核，并根据评分标准打分，凡总分达到800分及以上者，即为考核合格；800分以下者，为不合格。年度工作考核评分标准表附后。
（四）各项考核指标基数的确定。除公式中已说明和经济效益指标基数见第四条（一）中的相关内容外，均以上年年末数字为基数，增加或减少均以上年年末基数为准。
四、工资总额与经济效益挂钩办法
经费自收自支的单位可实行工资总额与经济效益挂钩（以下简称“工资挂钩”）的办法，挂钩的主要指标一般采用单位当年实现的经济效益（当年纯收入与上缴税金之和）指标。
（一）经济效益指标基数，原则上应以单位上年实际完成数剔除特殊增长因素或不合理部分后加以核定。少数单位的经济效益指标，由于国家政策调整而受影响的，也可以前三年平均实际完成数为基础酌情确定。经济效益指标基数，由单位主管部门会同同级财政部门和人事部门审定。
（二）与经济效益挂钩的工资总额，应为国家统计局关于工资总额组成规定的单位全部职工的工资总额。工资总额基数，原则上以上年劳动工资统计年报中工资总额为基础进行核定。
1．新实行“工资挂钩”的单位工资总额基数以上年实发工资总额为基础，适当加减不合理工资支出，补发前年的工资以及发放的一次性奖金等，对执行国家调整工资等各项政策的翘尾工资核入工资总额基数。
2．已实行“工效挂钩”办法的单位工资总额基数，原则上以上年工资清算应提工资总额为基础，核减按国家规定应减少工资的各种因素后作为本年基数。工资总额基数由单位主管部门提出意见，同级人事部门商财政部门审定。
（三）挂钩方法，主要采用工资总额与单位实现经济效益直接挂钩的方法。工资总额大于实现经济效益的单位，不宜采取此办法，可采取其他办法，如工资含量或按经济效益的一定比例限额提取工资等。
（四）挂钩浮动比例的审定，要与行业平均水平为依据，并考虑单位自身经济效益高低、潜力大小和工资水平等情况，从实际出发，体现合理差别。
工效挂钩浮动比例一般控制在1∶0．3～0．7之间，即经济效益每增长（下降）1％，工资总额相应增长（下降）0．3％至0．7％。
工效挂钩浮动比例，经单位主管部门提出，由同级人事部门会同财政部门商定。
（五）为了避免片面追求单一的经济效益指标，鼓励单位全面发展，将单位年度综合考评所得总分作为工资总额与经济效益挂钩浮动的依据，即总分达到800分的合格单位，其工资总额不增不减，以800分为基础，经济效益增长的单位，综合考评得分每增减50分，挂钩浮动比例相应增减0．025个百分点；经济效益下降的单位，综合考核评分每增减50分，挂钩浮动比例相应减增0．025个百分点。具体增减幅度如下表：
工资总额挂钩浮动幅度表
--------------------------------------------------------------------------------------------
|工效挂钩 | | | | | | | | | |
|浮动比例 综合考| | | | | | | | | |
|系数（百 核得|600 |650 | 700 | 750 | 751 | 850 |900 | 950 |1000 |
| 分点） 分 | | | | | — | | | | |
| | | | | | | | | | |
|经济 |以下|-601 |-651 |-701 | 849 |-899 |-949 |-999 |以上 |
|效益情况 | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|------|------|
| 经济效益 | | | | | | | | | |
| 增 长 |-0.1|-0.075|-0.05 |-0.025| 0 |+0.025|+0.05 |+0.075|+0.1 |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|------|------|
| 经济效益 | | | | | | | | | |
| 下 降 |+0.1|+0.075|+0.05 |+0.025| 0 |-0.025|-0.05 |-0.075|-0.1 |
--------------------------------------------------------------------------------------------
综合考评得分由主管门提出意见，科技主管部门审查核准，同级人事部门会同财政部门据此调整工效挂钩浮动比例。
（六）工资总额基数和效益指标基数核定后，在工效挂钩期间一般不予改变。原则上增人不增工资总额，减人不减工资总额。如遇下列情况，可按工效挂钩审批权限和程序调整基数。
1．按国家政策规定的必须安排的复员转业军人、大中专毕业生，当年所需增加工资额在工资总额基数外单列，第二年连同翘尾数一并核入工资总额基数。
2．单位新建、扩建项目由基建正式移交使用后，在按该项目计划增加人数，核增工资总数基数的同时，参照该单位人均效益水平合理增加挂钩的经济效益指标基数。
3．单位合并、撤销或职工成建制划出、划入，按上年决算数的人均效益水平调整经济效益指标基数，相应增（减）工资总额基数。
（七）实行工效挂钩单位每年要进行年终考核和清算，由主管部门核实各项挂钩指标和综合考评指标完成情况，并对应提效益工资数额进行审核，经人事、财政部门批准后，可兑现当年效益工资。没有完成挂钩效益指标的单位，工资总额要相应下浮。
（八）工效挂钩单位使用的临时工、计划外用工的工资，应在核定的工资总额和新增效益工资中支付，不再另行列支计算。
（九）工效挂钩单位安排使用新增效益工资要留有余地，新增效益工资的发放应适当控制，结存的效益工资可作为工资增长基金（工资储备金）在年度之间调剂使用，以丰补欠。
五、工资总额与承包指标完成情况挂钩办法，除实行自收自支外的其他单位，应采取工资总额与承包指标完成情况挂钩的办法。挂钩的具体办法可参照第四条的有关规定，由同级科技主管部门会同人事和财务部门制定，但原则上其工资浮动比例应低于实行自收自支的单位。
六、附则
（一）各地方、各部门可根据具体情况，在保证三条考核指标及一条考察指标的基础上，可增添具有特色的附加指标和考核评分标准。
（二）由各地方、各部门，每年将实施情况汇总上报国家科委、人事部、财政部备案。
（三）本细则由国家科委、人事部、财政部负责解释。
附件：年度工作考核评分标准表
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标准| 考核指标 |考核评分| 具 体 考 核 办 法
------|--------------|--------|----------------------------------------------
|纯收入年增长 | | 达到考核指标基数得200分，指标每增加（减
经济|率 |200 |少）1％，加（减）10分
|--------------|--------|----------------------------------------------
效益|上缴税金增长率| 50 | 达到考核指标基数得50分，指标每增加
| | |（减少）1％，加（减）10分
|--------------|--------|----------------------------------------------
300|科技投资效益 | 50 | 若指标等于1，得50分，指标每增（减）
|率 | |0．1，加（减）10分
------|--------------|--------|----------------------------------------------
社会|完成国家任务 | |
效益| | 30 | 由主管部门考核，评议打分
30|情况 | |
------|--------------|--------|----------------------------------------------
| 科技成果 | | 达到考核指标基数（出具证明）得100分，
科技| 情况 |100 |指标每增（减）10分，加（减）5分
|--------------|--------|----------------------------------------------
水平|知识产权情况 | 50 | 达到考核指标基数（出具证明）得50分，指
| | |标每增（减）10分，加（减）5分
|--------------|--------|----------------------------------------------
200|科技成果转化 | 50 | 指标等于70％，得50分，每增（减）1％，
|应用率 | |加（减）5分
------|--------------|--------|----------------------------------------------
|年科学事业发 |100 | 达到考核指标基数得100分，指标每增（减）
|展基金增长率 | |1％，加（减）10分
科研|--------------|--------|----------------------------------------------
|人均固定资产 | 30 | 达到考核指标基数得30分，指标每增（减）
|增长率 | |1％，加（减）5分
后劲|--------------|--------|----------------------------------------------
|人均培训费增 | 30 | 达到考核指标基数得30分，指标每增（减）
|长率 | |1％，加（减）5分
200|--------------|--------|----------------------------------------------
|超前研究投入 | 40 | 达到考核指标基数得40分，指标每增（减）
|比率 | |1％，加（减）6分
------|--------------|--------|----------------------------------------------
精神|领导管理水平、| | 根据试点单位书面总结报告，用开座谈会等
文明|班子团结等 | 30 |调查形式，定性评议打分
建设|--------------|--------|----------------------------------------------
|超计划生育和 | | 没发生得40分，发生其中任何一次减20分
|重大人身伤亡 | 40 |
70|事故 | |
--------------------------------------------------------------------------------
江苏省物业管理条例
江苏省人大常委会
江苏省物业管理条例
江苏省人民代表大会常务委员会
（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过，自2001年3月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
第六条 业主享有下列权利：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
第八条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。
业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。
第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第十条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十二条 首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。
业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。
业主委员会因物业管理区域内物业灭失等原因终止的，应当办理注销登记。
第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。
第三章 物业管理企业
第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。
物业管理行政主管部门应当对备案的物业管理企业核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理服务活动。
有关资质管理的具体规定由省人民政府建设行政主管部门制定。
第十六条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业承担下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四章 物业管理服务与收费
第十七条 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）维修基金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。
第二十条 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同。
任何单位和个人不应当就同一服务内容，向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。
新建物业中未售出且未使用的部分，其物业管理服务费由建设单位与物业管理企业约定，没有约定或约定不明的，按物业管理服务费标准的百分之五十承担。
物业出租或者以其他方式交他人使用的，物业管理服务费可以由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第五章 物业的使用和维护
第二十六条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十七条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。
物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第二十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第二十九条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。
第三十条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。
第三十一条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维
修基金，但合同另有约定的除外。
第三十三条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十四条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十五条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
第三十六条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。
维修基金应当按幢建账、按户核算。
业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府制定。
第三十七条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。
第六章 法律责任
第三十八条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第三十九条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房以及物业管理设备设施的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，可处以二万元以上四万元以下罚款。
建设单位未按照规定落实前期物业管理企业的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以二万元以上四万元以下罚款。
第四十条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
第四十一条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，可处以五千元以上五万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十三条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十五条 本条例中有关用语的含义：
（一）本条例所称业主，是指物业的所有权人；
（二）本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（三）本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；
（四）本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；
（五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十六条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。
第四十七条 本条例自2001年3月1日起施行。
2000年12月25日
